2015銀行初級(jí)資格《公司信貸》重點(diǎn):貸款抵押
【摘要】2015年下半年銀行從業(yè)資格考試將于10月31日—11月1日舉行,現(xiàn)今距考試還有一個(gè)多月的時(shí)間,你準(zhǔn)備的怎么樣了?環(huán)球網(wǎng)校小編特整理出資料“2015銀行初級(jí)資格《公司信貸》重點(diǎn):貸款抵押”供廣大考生參考使用,預(yù)祝你順利通過銀行從業(yè)資格考試。
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第三節(jié) 貸款抵押
貸款抵押是債務(wù)人或第三人對(duì)債權(quán)人以一定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財(cái)產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后,在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或以抵押物的變賣價(jià)款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。
一、貸款抵押設(shè)定條件(★★★)
(一)貸款抵押的范圍
債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請(qǐng)時(shí),信貸人員應(yīng)要求其提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保,信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時(shí)掌握的情況,對(duì)債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進(jìn)行初步判斷。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:
?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?
②抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);
?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;
?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾?quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;
?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔?jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);
?、抟婪梢缘盅旱钠渌?cái)產(chǎn)。
不得抵押的財(cái)產(chǎn)有:
?、偻恋厮袡?quán);
?、诟?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;
?、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;
?、芩袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);
?、菀婪ū徊榉狻⒖垩?、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);
⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
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(二)貸款抵押額度的確定
1.抵押物的認(rèn)定
作為貸款擔(dān)保的抵押物,必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn),或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此,銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí),除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外,還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí),應(yīng)取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有的份額為限。
2.抵押物的估價(jià)
銀行在進(jìn)行抵押貸款中,必須對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。抵押物估價(jià)涉及兩個(gè)主要環(huán)節(jié):一是要確定估價(jià)方法,二是要確定合理的抵押率。
(1)估價(jià)方法
在我國(guó)有關(guān)法律中,并未就抵押物估價(jià)問題作出具體規(guī)定。在實(shí)踐中,既可以委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估,也可以由銀行自行評(píng)估,這將取決于抵押物價(jià)值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。
①對(duì)于房屋建筑的估價(jià),主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素。
?、趯?duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià),主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除折舊。
③對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià),取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。
此外,估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性,也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
(2)抵押率的確定
確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。
一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng),由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的,抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。
二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析:實(shí)體性貶值,即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值,即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;經(jīng)濟(jì)性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。抵押率包括實(shí)際抵押率和擬定抵押率兩類。
實(shí)際抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×l00%
擬定抵押率指銀行在進(jìn)行貸款抵押之前初步確定的抵押率,它是影響抵押物估價(jià)的另一個(gè)重要因素。抵押物價(jià)值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。
3.抵押貸款額度的確認(rèn)
抵押貸款額度是指銀行根據(jù)抵押物價(jià)值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。
抵押貸款=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。
4.抵押合同的簽訂
貸款發(fā)放前,抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;②債務(wù)人履行債務(wù)盼期限;③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;④抵押擔(dān)保的范圍;⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,辦理財(cái)產(chǎn)抵押的,還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù),方可取得貸款。
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(三)貸款抵押的效力
1.抵押擔(dān)保的范圍
抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的,按照規(guī)定執(zhí)行。
2.抵押物的轉(zhuǎn)讓
在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保,抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán),超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。同時(shí),抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
3.抵押物的保值
在抵押期間,銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善,足以使抵押物價(jià)值減少時(shí),有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí),銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。若抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的,銀行只能在抵押人因損害而得到的償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性,但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期,若借款人能足額按時(shí)歸還本息,則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息,或銀行同意展期后仍不能履行,抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)??傊?,抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消失的,押權(quán)也消失。
二、貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)(★)
(一)貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)
1.抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)
抵押權(quán)建立的前提是抵押物必須實(shí)際存在,且抵押人對(duì)此擁有完全的所有權(quán)。客觀上由于所有權(quán)的確定事項(xiàng)較復(fù)雜、政策性很強(qiáng),又可能涉及多個(gè)部門的事情,存在一些漏洞,給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分子可乘之機(jī)。
2.未辦理有關(guān)登記手續(xù)
我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定了在法律規(guī)定一定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)抵押時(shí),雙方當(dāng)事人不但要簽訂抵押合同,而且要辦理抵押物登記,否則抵押合同無效。實(shí)踐中,有可能發(fā)生未辦理抵押登記的情況,甚至作了假!登記。
3.將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意
共有財(cái)產(chǎn)是指兩人以上對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。對(duì)以共有財(cái)產(chǎn)抵押的,按照共有財(cái)產(chǎn)共同處分的原則,應(yīng)該經(jīng)得各共有人的同意才能設(shè)立,否則抵押無效。
4.以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意
未經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自抵押的,不但抵押關(guān)系無效,而且構(gòu)成侵權(quán)。所以,以第三方的財(cái)產(chǎn)作為抵押,必須經(jīng)得第三方同意,并辦理有關(guān)法律手續(xù),方能有效。
5.資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí),導(dǎo)致抵押物不足值
抵押物價(jià)值是隨著市場(chǎng)行情變化,相對(duì)不確定,但借款人往往為了多貸款,利用各種手段盡量爭(zhēng)取將抵押物價(jià)值抬高,而一些中介評(píng)估機(jī)構(gòu)不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng),造成目前資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí)的情況大量存在,使抵押物
6.未抵押有效證件或抵押的證件不齊
抵押中的財(cái)產(chǎn)一般都由抵押人控制,如果抵押權(quán)人未控制抵押物的有效證件,抵押的財(cái)產(chǎn)就有可能失控,就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重復(fù)抵押。
7.因主合同無效,導(dǎo)致抵押關(guān)系無效
抵押權(quán)的發(fā)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生與存在為前提和基礎(chǔ)。故抵押權(quán)是一種從權(quán)利。主合同無效,從合同也無效。
8.抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)
如果抵押人以易損耗的機(jī)器或交通運(yùn)輸工具作抵押,抵押物易受損失,且價(jià)值貶值快,從而使貸款難以獲得有效的保障。對(duì)于專用機(jī)器設(shè)備等抵押物,由于變現(xiàn)能力差,不易流轉(zhuǎn),也難以實(shí)現(xiàn)抵押價(jià)值。
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(二)貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范
1.對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查
首先要確保抵押物的真實(shí)性,信貸人員要審查有關(guān)權(quán)利憑證,對(duì)于房地產(chǎn)抵押的,要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查;其次確保抵押物的合法性,信貸人員要嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)審查抵押物,防止法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)用于抵押。最后認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬,確保抵押物的有效性。特別注意:用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)。必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。
2.對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估
在實(shí)際操作中,銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告,并根據(jù)評(píng)估價(jià)值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,防止評(píng)估價(jià)值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后,銀行應(yīng)按照一定的時(shí)間頻率對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3.做好抵押物登記工作,確保抵押關(guān)系的效力
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)需要依法登記,抵押合同從登記之日起開始生效。因此,銀行在辦理抵押貸款時(shí),必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效,以確保抵押關(guān)系的合法有效。
4.抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限
抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限,凡變更貸款主合同的,一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異,不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。
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