個人貸款 復(fù)習(xí)重點:個人住房貸款(5)
第三節(jié) 風(fēng)險管理
一、合作機構(gòu)管理
1.合作機構(gòu)管理的內(nèi)容
(1)合作機構(gòu)分析的要點
(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
?、俅_立合作意向。
?、诤献骱蟮墓芾?。
(3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理
其他社會合作機構(gòu)包括:房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。
2.合作機構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的,采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?!凹賯€貸”的“假”,一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。
“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險
在個人住房貸款業(yè)務(wù)中,由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個人住房貸款時,擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會給銀行帶來風(fēng)險。實踐中,有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實力較強,而且經(jīng)營相對規(guī)范,而民營背景的擔(dān)保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險,主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大,即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大,造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。
(3)其他合作機構(gòu)的風(fēng)險
在二手房貸款業(yè)務(wù)中,往往涉及多個社會中介機構(gòu),如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會中介機構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請和委托,對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估,代理審查客戶貸款申請,代理客戶進行房產(chǎn)交易,指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶,代辦公證“抵押手續(xù)”,代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易,且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶,因此,可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險。
3.合作機構(gòu)風(fēng)險的防范措施
商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù),離不開合作機構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機構(gòu)的運作,在充分利用合作機構(gòu)的同時,采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風(fēng)險,推動個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
(1)“假個貸”的防控措施
?、偌訌娨痪€人員建設(shè),嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。
②進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度。
③要積極利用法律手段,追究當(dāng)事人刑事責(zé)任,加大“假個貸”的實施成本。
(2)其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施
?、偕钊胝{(diào)查,選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。
?、跇I(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。
?、蹏?yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。
?、苡行Ю帽WC金制度。
?、輫?yán)格執(zhí)行回訪制度。
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