銀行從業(yè)考試個(gè)人住房貸款重點(diǎn)：法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

銀行從業(yè)考試個(gè)人住房貸款重點(diǎn)：法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

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　　(二)法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

　　從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來看，個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個(gè)方面。

　　1.借款人主體資格

　　(1)未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請(qǐng)貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應(yīng)對(duì)此類貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購(gòu)房人購(gòu)買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購(gòu)買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。

　　(2)外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個(gè)人住房貸款對(duì)象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無效。在實(shí)踐中，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行(包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行)均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象。

　　2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(1)格式條款無效。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方提出的要求，對(duì)該條款予以說明。

　　(3)格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時(shí)，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語(yǔ)規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;在相對(duì)于客戶有爭(zhēng)議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢?，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)

　?、俚盅何锏暮戏ㄓ行?。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭(zhēng)議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。

　?、诘盅何镏貜?fù)抵押。

　?、鄣盅何飪r(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。

　?、艿盅旱怯洿嬖阼Υ?，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國(guó)債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：

　?、儋|(zhì)押物的合法性;

　　②對(duì)于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、鄯菫楸槐O(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、芤苑欠ㄋ?、不當(dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：

　　①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;

　?、谖疵鞔_保證期間或保證期間不明;

　?、郾ＷC人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　　④借款人互相提供保證;

　?、莨?、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證;

　　⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。

　　4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。

　　5.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：

　　(1)對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場(chǎng)調(diào)控等目的，對(duì)境外人士購(gòu)買我國(guó)境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。

　　(2)對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對(duì)購(gòu)房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對(duì)于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對(duì)象的住房貸款，銀行在審核購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的主體資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(3)抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)，還規(guī)定對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會(huì)導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺(tái)前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，首先需要個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度;最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：

　　(1)確?？蛻粜畔⒄鎸?shí)性;

　　(2)與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;

　　(3)貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保;

　　(4)貸款發(fā)放后要對(duì)客戶還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控;

　　(5)加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報(bào)告。

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