《個(gè)人貸款》第四章：公積金個(gè)人住房貸款

《個(gè)人貸款》第四章：公積金個(gè)人住房貸款

　　第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款

　　本節(jié)需要重點(diǎn)掌握公積金個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)和要素，公積金個(gè)人住房貸款的操作流程。

　　一、基礎(chǔ)知識

　　(一)公積金個(gè)人住房貸款的概念

　　公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！钡脑瓌t。

　　(二)公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

　　1.互助性。公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。

　　2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個(gè)人住房貸款。

　　3.利率低。相對于商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對較低。

　　4.期限長。目前，公積金個(gè)人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　(三)公積金個(gè)人住房貸款的要素

　　1.貸款對象

　　公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。申請公積金個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的基本條件為：

　　(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：

　　(2)按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶;

　　(3)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　(5)有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;

　　(6)有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

　　(7)符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　2.貸款利率

　　公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。

　　3.貸款期限

　　公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

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　　4.還款方式

　　公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　5.擔(dān)保方式

　　目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

　　6.貸款額度

　　公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的70%;用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90%;建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

　　(四)公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

　　1.職責(zé)分工

　　(1)公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)承辦銀行職責(zé)：①基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　2.操作模式

　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。

　　(五)公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別

　　1.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同。公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。而自營性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.資金來源不同。公積金個(gè)人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個(gè)人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。

　　3.貸款對象不同。公積金個(gè)人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。

　　4.貸款利率不同。公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營性個(gè)人住房貸款利率低。

　　5.審批主體不同。公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。

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　　二、貸款流程

　　(一)貸款的受理和調(diào)查

　　銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，取得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當(dāng)?shù)毓e金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請，經(jīng)辦人員會(huì)告知借款人必須符合當(dāng)?shù)毓e金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。

　　只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請公積金個(gè)人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請公積金個(gè)人住房貸款。

　　申請商品房公積金個(gè)人住房貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：

　　(1)借款人及參貸人(共同還款人、擔(dān)保人)的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書;

　　(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);

　　(3)合法的商品房購房合同或協(xié)議;

　　(4)借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明;

　　(5)借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據(jù);

　　(6)有效的擔(dān)保證明;

　　(7)辦理公積金個(gè)人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個(gè)貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過個(gè)貸銀行辦理貸款手續(xù)。

　　二手房辦理是以所購住房作抵押擔(dān)保，申請二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：

　　(1)賣方身份證、戶口簿復(fù)印件;

　　(2)房產(chǎn)證原件和復(fù)印件;

　　(3)由公積金管理中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告;

　　(4)由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議;

　　(5)由區(qū)級以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。

　　根據(jù)委托協(xié)議，銀行對借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠等進(jìn)行調(diào)查和初審，提出初審意見。銀行對借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時(shí)間報(bào)送公積金管理中心。

　　(二)貸款的審查和審批

　　1.貸前審查

　　審核的內(nèi)容主要有：

　　(1)借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時(shí)足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。

　　(2)借款用途。審核借款人提供的購買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。

　　(3)借款內(nèi)容。對借款人提出的貸款額度、期限等申請進(jìn)行審核，看其是否符合有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。

　　(4)借款人資信審查。住房公積金管理中心應(yīng)對借款人信用狀況及償還能力進(jìn)行審查，并核實(shí)貸款擔(dān)保情況，包括抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對貸款進(jìn)行審批。對借款人信用較差、無還款能力或貸款擔(dān)保不落實(shí)等，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的，應(yīng)不予批準(zhǔn)發(fā)放貸款。對信用良好、貸款擔(dān)保屬實(shí)的借款人，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，并確定批準(zhǔn)額度、期限和利率等內(nèi)容。

　　2.貸款審批

　　(1)登記臺(tái)賬。承辦銀行將通過初步審核的公積金貸款登記臺(tái)賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請材料、面談?dòng)涗浀裙e金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。

　　(2)貸款審批。公積金貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，公積金貸款的審批決策權(quán)屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。

　　(3)核對或登記臺(tái)賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對已登記臺(tái)賬。對于公積金管理中心受理貸款申請的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進(jìn)程，及時(shí)取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺(tái)賬。

　　(三)貸款的簽約和發(fā)放

　　1.貸款簽約

　　借款人的申請通過公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時(shí)公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會(huì)計(jì)憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報(bào)送公積金貸款發(fā)放明細(xì)資料。

　　2.貸款的發(fā)放

　　承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實(shí)性和有效性后發(fā)放貸款。除當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個(gè)人住房貸款資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關(guān)放款資料報(bào)送公積金管理中心。

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　　(四)貸后與檔案管理

　　按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期(按日)將有關(guān)公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結(jié)清等資料移交和報(bào)送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對公積金個(gè)人住房貸款賬務(wù)，協(xié)助不良貸款的催收，及時(shí)結(jié)算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)。

　　1.貸款檢查

　　按照委托協(xié)議，承辦銀行應(yīng)定期對公積金貸款的辦理情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時(shí)限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。

　　2.協(xié)助不良貸款催收

　　如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時(shí)、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：

　　(1)逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式進(jìn)行催收。

　　(2)如果借款人超過90天不履行還款義務(wù)，會(huì)給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。

　　(3)如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時(shí)，仍未履行還款義務(wù)，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議。

　　(4)逾期l80天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進(jìn)行處置;處分抵押物所得價(jià)款用于償還貸款利息、罰金及本金。

　　3.對賬工作

　　(1)與公積金管理中心對賬。承辦銀行應(yīng)與公積金管理中心定期對賬，核對公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。

　　(2)與借款人對賬。承辦銀行以定期(按月、按季、按年)寄發(fā)對賬單或電子銀行查詢對賬的形式與借款人進(jìn)行賬務(wù)核對。

　　4.基金清退和利息劃回

　　承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時(shí)進(jìn)行資金清算。

　　5.貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算

　　按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應(yīng)定期(每月、每季、每年)按比例將委托貸款手續(xù)費(fèi)劃歸給承辦銀行。

　　6.擔(dān)保貸后管理

　　對已發(fā)放貸款，具備抵押登記(含預(yù)登記)辦理?xiàng)l件后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，并及時(shí)修改維護(hù)抵押登記信息及完成抵押物賬務(wù)的處理和他項(xiàng)權(quán)證的移交入庫;結(jié)清貸款的，對注銷的抵押登記相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)審查，及時(shí)辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關(guān)賬務(wù)。

　　7.貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送

　　承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)向公積金管理中心報(bào)送公積金貸款數(shù)據(jù)、報(bào)表及其他資料，并確保報(bào)送資料的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。

　　8.委托協(xié)議終止

　　公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時(shí)，承辦銀行應(yīng)清算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報(bào)送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關(guān)業(yè)務(wù)資料。

　　9.檔案管理

　　貸款檔案是貸款在申請、審查、發(fā)放和回收等過程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)，對貸款資料進(jìn)行復(fù)查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對文件材料進(jìn)行整理，合理編排順序。

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