銀行從業(yè)資格考試(個(gè)人貸款)重點(diǎn)：個(gè)人住房貸款

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　　1、個(gè)人住房貸款的概念和分類

　　個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(1)按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

　?、僮誀I(yíng)性個(gè)人住房貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造或大修理各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

　?、诠e金個(gè)人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。該貸款不以營(yíng)利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個(gè)人住房貸款。

　?、蹅€(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合，簡(jiǎn)稱個(gè)人住房組合貸款。

　　(2) 按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。

　?、趥€(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

　　③個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

　　(3) 按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

　　2. 個(gè)人住房貸款的特征

　　個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn):

　　(1)貸款金額大、期限長(zhǎng)

　　購(gòu)房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額，因此，個(gè)人住房貸款相對(duì)其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為10-20 年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　　(2) 以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提條件發(fā)生的資金借貸行為，個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借方而言，其目的是通過(guò)借款融資而取得購(gòu)買住房的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房;對(duì)于個(gè)人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時(shí)，作為一種追償貸款本息的保障。因此，從融通資金的方式來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來(lái)的一種借貸關(guān)系，是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)為抵押而發(fā)放的貸款。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

　　(3) 風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

　　3. 個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的個(gè)人貸款產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。當(dāng)時(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視城市住宅建設(shè)工作，并多次在會(huì)議上提出了在住宅建設(shè)方面要充分發(fā)揮個(gè)人積極性的意見(jiàn)。1980 年，在全國(guó)城市房屋住宅工作會(huì)議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提了出來(lái)，同時(shí)提出了購(gòu)房可分期付款的思路。20 世紀(jì)80 年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。此外，中國(guó)建設(shè)銀行也于1985年開辦了住宅儲(chǔ)蓄和住宅貸款業(yè)務(wù)，成為國(guó)內(nèi)最早開辦住房貸款業(yè)務(wù)的國(guó)有商業(yè)銀行。1992 年，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行先后成立了住房信貸部門，出臺(tái)了住房抵押貸款的相關(guān)管理辦法，個(gè)人住房貸款開始陸續(xù)向規(guī)模化、制度化發(fā)展。1997 年，中國(guó)人民銀行先后頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列關(guān)于個(gè)人住房貸款的制度辦法，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動(dòng)。此后，各商業(yè)銀行陸續(xù)開辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。住房貸款業(yè)務(wù)推出的最初幾年，由于市場(chǎng)還沒(méi)有形成普遍的需求，業(yè)務(wù)發(fā)展較慢。個(gè)人住房貸款真正的快速發(fā)展，應(yīng)以1998 年住房制度改革以及中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的頒布為標(biāo)志。1998 年7 月3 日，國(guó)務(wù)院正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為住房體制改革的基本方向，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)逐步進(jìn)入快速發(fā)展階段。1998 年以來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款規(guī)模迅速增長(zhǎng)。2001 年末，全國(guó)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額比1997 年末增加了5400多億元，增長(zhǎng)了約33 倍。2005 年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到l.84 萬(wàn)億元。截至2008 年11 月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到2.95 萬(wàn)億元，比1997年末增長(zhǎng)了155 倍，占全部國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

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