銀行從業(yè)資格考試(個(gè)人貸款)重點(diǎn)：個(gè)人住房貸款分類

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　　一、分類、特征、擔(dān)保方式

　　按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款(個(gè)人一手房貸款)、個(gè)人再交易住房貸款(個(gè)人二手房住房貸款)和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

　　個(gè)人住房貸款的特征：貸款金額大、期限長(zhǎng);以抵押為前提建立的借貸關(guān)系;風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式

　　二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作

　　包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。

　　三、貸款的受理與調(diào)查

　　1.貸款的受理

　　(1)貸前咨詢：銀行通過各種渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)

　　(2)貸款的受理程序

　?、俳邮苌暾?qǐng)：貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。

　?、诔鯇?。貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　2.貸前調(diào)查：對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。

　　四、貸款的審查和審批

　　1.貸款的審查：貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。

　　2.個(gè)人住房貸款的審批流程：組織報(bào)批材料、審批、提出審批意見、審批意見落實(shí)

　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　　①對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔;

　?、趯?duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序;

　?、蹖?duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

　　五、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約：經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：填寫合同、審核合同、簽訂合同

　　2、貸款的發(fā)放：落實(shí)貸款發(fā)放條件、貸款劃付

　　六、貸后與檔案管理

　　1.貸款的回收

　　2、合同變更

　　基本規(guī)定、合同主體變更、借款期限調(diào)整、分期還款額的調(diào)整、還款方式變更、擔(dān)保變更

　　3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項(xiàng)目為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。包括對(duì)借款人的檢查、)對(duì)保證人的檢查、對(duì)抵押物的檢查、對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查、對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查

　　4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理

　　(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

　　貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。

　　次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認(rèn)定

　　按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

　　銀行要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。

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