2019一級(jí)注冊(cè)建筑師《建筑經(jīng)濟(jì)施工》基礎(chǔ)考點(diǎn)：城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定

第六節(jié) 了解城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序和建設(shè)工程監(jiān)理的有關(guān)規(guī)定

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定

( 一)城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定

為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，人大常委會(huì)于 2008 年 1 月 1 日頒布實(shí)施 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

該法規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定和實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和辛晗發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接

該法規(guī)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的以下內(nèi)容作了規(guī)定

1 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的組織

國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)組織編制全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十二條)

省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市人民政府組織編制城市急體規(guī)劃，縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總休規(guī)劃，其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十三條、十四條、十五條規(guī)定)

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的內(nèi)容

制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第四條)

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第五條)

國(guó)家鼓勵(lì)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)性，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施及監(jiān)督管理的效能。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十條)

3 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的步驟

城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 ( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二條)

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。(《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十七條)

城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市急體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十九條)

鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二十條)

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的 修建性詳規(guī)。修建性詳規(guī)應(yīng)符合控制性詳規(guī)( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二十一條)

4 城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批

城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十四條)

縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的急體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十五條)

城市控制性詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批，鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)上一級(jí)人民政府審批。縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第十九條、二十條)

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二十二條)

本法所稱(chēng)城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

本法所稱(chēng)規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

第十二條　國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)組織編制全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。

全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

第十三條　省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲卮蠡A(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域。

第十四條　城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條　縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

第十七條　城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。

第二十九條　城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。

第三十七條　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

第三十八條　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第三十九條　規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效;對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷(xiāo)有關(guān)批準(zhǔn)文件;占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回;給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。

第四十條　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。

第四十五條　縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。

第六十四條　未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

第六十六條　建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

(一)未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;

(二)未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;

(三)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過(guò)批準(zhǔn)期限不拆除的。

第六十七條　建設(shè)單位未在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)報(bào);逾期不補(bǔ)報(bào)的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第六十八條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。

(二)規(guī)鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施

地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有計(jì)劃、分步驟地組織實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃。 (《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二十八條)

城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要;鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)為周邊農(nóng)村提供服務(wù);鄉(xiāng)、村莊的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導(dǎo)村民合理進(jìn)行建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第二十九條)

城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)合理確定建設(shè)規(guī)模和時(shí)序，充分利用現(xiàn)有市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，嚴(yán)格保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方特色;在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定建設(shè)范圍以外，不得設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第三十條)

舊城區(qū)的改建，應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃地對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行改建.歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村的保護(hù)以及受保護(hù)建筑物的維護(hù)和使用，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院的規(guī)定。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第三十一條)

城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)和合理利用風(fēng)景名勝資源，統(tǒng)籌安排風(fēng)景名勝區(qū)及周邊鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村莊的建設(shè).風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院的規(guī)定。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第三十二條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫(kù)、水源地、自然保護(hù)區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場(chǎng)及焚燒廠、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第三十五條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第四十二條)

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，確需要變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城市規(guī)劃主管部門(mén)不得批準(zhǔn)。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第四十三條)

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第四十四條)

(三)城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改

有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市急體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃

1 上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的;

2 因行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的;

3 因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的.

4 經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的;

5 城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他清形.

修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施清況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告;修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)急體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專(zhuān)題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報(bào)批。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第四十七條)

(四)監(jiān)督檢查

縣級(jí)以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實(shí)施、修改的監(jiān)督檢查。( 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第五十一條)

地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)向本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表大會(huì)報(bào)告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施清況，并接受監(jiān)督。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第五十二條)

(五)法律責(zé)任

《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 中相關(guān)法律責(zé)任如下.

對(duì)依法應(yīng)當(dāng)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng);對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。(《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第五十八條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)委托不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng);對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分以中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第五十九條)

鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)有下列行為之一的，由本級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

1 未依法組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的;

2 超越職權(quán)或者對(duì)不符合法定條件的申請(qǐng)人核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的.

3 對(duì)符合法定條件的申請(qǐng)人未在法定期限內(nèi)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的;

4 未依法對(duì)經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布的;

5 同意修改修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的詠平面圖前未采取聽(tīng)證會(huì)等形式聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)的.

6 發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)迸行建設(shè)的仃為，而不予查處或者接到舉報(bào)后不依法處理的( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十條)

縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)有下列行為之一的，由本級(jí)人民政府或者上級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng).對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

1 對(duì)未依法取得選址意見(jiàn)書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的.

2 未依法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件的;

3 對(duì)未依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的。( 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十一條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處合同約定的規(guī)劃編制費(fèi)一倍以上二倍以下的罰款.情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機(jī)關(guān)降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

1 超越資質(zhì)等級(jí)許可的范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的;

2 違反國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的。

未依法取得資質(zhì)證書(shū)承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，依照前款規(guī)定處以罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，依照本條第一款規(guī)定處以罰款.造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十二條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位取得資質(zhì)證書(shū)后，不再符合相應(yīng)的資質(zhì)條件的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十三條)

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處以工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十四條)

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十五條)

建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

1. 未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;

2. 未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;

3. 臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過(guò)批準(zhǔn)期限不拆除的。( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十六條)

建設(shè)單位未在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)送報(bào)有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)報(bào)，逾期不補(bǔ)報(bào)的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元一下罰款。( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十六條)

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。( 《 人華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 第六十八條)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的有關(guān)規(guī)定

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序

1 .投資機(jī)會(huì)選擇和投資決策分析

投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟;投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估兩個(gè)部分。在分析研究基礎(chǔ)上，依據(jù)開(kāi)發(fā)投資方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，決定投資可行性。

2 .建設(shè)前期工作

◆　辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權(quán);

◆　規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批;

◆　簽署有關(guān)合作協(xié)議。

3 .建設(shè)階段

◆　拆遷安置;

◆　土地開(kāi)發(fā)：實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平，

◆　組織勘察設(shè)計(jì)，并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

◆　施工招標(biāo)與投標(biāo);申領(lǐng)開(kāi)工證，進(jìn)人施工安裝階段;

◆　竣工驗(yàn)收。

4 .租售階段

◆　辦理商品房預(yù)售許可證;

◆　物業(yè)管理。

房地產(chǎn)管理法

第十二條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

(三)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;

(四)有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。

第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

建筑法

第七條　建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證;但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)確定的限額以下的小型工程除外。

按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

第八條　申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

(三)需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求;

(四)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);

(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;

(六)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;

(七)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí);

(八)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證。

第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期;延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。

第十條　在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。

建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。

第十一條　按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，因故不能按期開(kāi)工或者中止施工的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)告情況。因故不能按期開(kāi)工超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)重新辦理開(kāi)工報(bào)告的批準(zhǔn)手續(xù)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的法律，我國(guó)于 1 995 年 1 月 1 日起頒布實(shí)施 《 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 。

該法由總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任和附則組成。以下對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容摘列如下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十四條)

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十五條)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十六條)

依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十七條)

國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十八條)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

◆　有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu);

◆　有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

◆　有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;

◆　有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;

◆　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。

(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第二十九條)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投人資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

(《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第三十條)

(三)住宅使用與維護(hù)的規(guī)定

1 .住宅交付用戶使用的規(guī)定

住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付使用(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 1 條) :

◆　由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收、確認(rèn)合格;取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案;

◆　小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件。

建設(shè)單位應(yīng)在住宅交付用戶使用時(shí)提供給用戶 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 和 《 住宅質(zhì)量保修書(shū) 》 。

《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 是指導(dǎo)用戶正確使用住宅的技術(shù)文件，所附 《 住宅品質(zhì)狀況表 》 不僅載明住宅是否已進(jìn)行性能認(rèn)定，還包括住宅各方面的基本性能情況，體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的尊重。 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 應(yīng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，提出使用注意事項(xiàng)。 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 應(yīng)附有 《 住宅品質(zhì)狀況表 》 ，其中應(yīng)注明是否進(jìn)行住宅性能認(rèn)定，并應(yīng)包括住宅的外部環(huán)境、建筑空間、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備、建筑防火和節(jié)能措施等基本信息和達(dá)標(biāo)情況。

《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 應(yīng)當(dāng)包括住宅在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)和正常使用情況下各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期、用戶報(bào)修的單位，以及答復(fù)和處理的時(shí)限等(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 3 條及條文說(shuō)明)。

2 .物業(yè)管理規(guī)定

住宅應(yīng)推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式。建設(shè)單位應(yīng)在住宅交付使用時(shí)，將完整的物業(yè)檔案交給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)檔案的所有者是業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)檔案最初應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)形成和建立，在物業(yè)交付使用時(shí)由建設(shè)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)。每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同終止時(shí)，都應(yīng)將物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)，并保證其完好。物業(yè)檔案的內(nèi)容包括：

◆　竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖，以及相關(guān)的其他竣工驗(yàn)收資料;

◆　設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

◆　工程質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

◆　物業(yè)管理所必需的其他資料(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 2 條及條文說(shuō)明)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)住宅和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常保養(yǎng)、維修和管理;對(duì)各種共用設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行日常維護(hù)、按計(jì)劃?rùn)z修，并及時(shí)更新，保證正常運(yùn)行(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 1 1 . 0 . 7 條)。

必須保持消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 8 條)。

3 .有關(guān)用戶使用的規(guī)定

用戶正確使用住宅設(shè)備，不擅自改動(dòng)住宅主體結(jié)構(gòu)等，是保證正常安全居住的基本要求。用戶應(yīng)正確使用住宅內(nèi)電氣、燃?xì)?、給排水等設(shè)施，不得在樓面上堆放超出設(shè)計(jì)荷載的重物，嚴(yán)禁未經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)、主要使用功能或建筑外觀，不得拆改水、暖、電、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 4 條及條文說(shuō)明)。

對(duì)公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、外墻面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 5 條)。

對(duì)住宅和居住區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變其用途(見(jiàn) 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 6 條)。

三、建設(shè)監(jiān)理的有關(guān)規(guī)定

(一)建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)

為了確定必須實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程項(xiàng)目具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)工程監(jiān)理活動(dòng)，根據(jù) 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 ，建設(shè)部于 2001 年 1 月 17 日頒布了 《 建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 。

下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理：

1 .國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程

國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，是指依據(jù) 《 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法 》 所確定的對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的骨干項(xiàng)目。(《建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第三條)

2 .大中型公用事業(yè)工程

大中型公用事業(yè)工程，是指項(xiàng)目總投資額在 3000 萬(wàn)元以上的下列工程項(xiàng)目：

◆　供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目;

◆　科技、教育、文化等項(xiàng)目;.體育、旅游、商業(yè)等項(xiàng)目;

◆　衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目;

◆　其他公用事業(yè)項(xiàng)目。

(《建設(shè)工程監(jiān)理范圍規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第四條)

3 .成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程

成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在 5 萬(wàn)m2 以上的住宅建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理; 5 萬(wàn)m2以下的住宅建設(shè)工程，可以實(shí)行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定。

為了保證住宅質(zhì)量，對(duì)高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的多層住宅應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理。

(《建設(shè)工程監(jiān)理范圍規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第五條)

4 .利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程

◆　使用世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際組織貸款資金的項(xiàng)目;

◆　使用國(guó)外政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目;

◆　使用國(guó)際組織或者國(guó)外政府援助資金的項(xiàng)目。

( 《 建設(shè)工程監(jiān)理范圍規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第六條)

5 .國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程

項(xiàng)目總投資額在 3000 萬(wàn)元以上關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。包括：

◆　煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項(xiàng)目;

◆　鐵路、公路、管道、水運(yùn)、民航以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等項(xiàng)目;

◆　郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目;

◆　防洪、灌溉、排澇、發(fā)電、引(供)水、灘涂治理、水資源保護(hù)、水土保持等水利建設(shè)項(xiàng)目;

◆　道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車(chē)場(chǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目;生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目;

◆　其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。學(xué)校、影劇院、體育場(chǎng)館項(xiàng)目。

( 《建設(shè)土程監(jiān)理范圍規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第七條)

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)商同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)后，可以對(duì)本規(guī)定確定的必須實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。(《建設(shè)工程監(jiān)理范圍規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第八條)

(二)建設(shè)工程監(jiān)理的任務(wù)及工作內(nèi)容

1 .建設(shè)工程監(jiān)理的任務(wù)包括：

◆　投資控制;

◆　質(zhì)量控制;

◆　進(jìn)度控制;

◆　合同管理;

◆　信息管理;

◆　組織協(xié)調(diào)。

2 .工作內(nèi)容

工作內(nèi)容包括：依據(jù)建設(shè)單位與監(jiān)理單位簽訂的建設(shè)監(jiān)理合同文本中所涉及的范圍。施工階段是從施工前準(zhǔn)備、開(kāi)工審批手續(xù)、分包審查、材料設(shè)備廠家選定、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量及工程造價(jià)控制到竣工結(jié)算、缺損責(zé)任認(rèn)定和工程保修的全過(guò)程。

施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容包括：

◆　參與設(shè)計(jì)交底;

◆　審定施工組織設(shè)計(jì);

◆　查驗(yàn)施工測(cè)量放線成果;

◆　第一次工地會(huì)議;

◆　施工監(jiān)理交底;

◆　核查開(kāi)工條件并簽發(fā)開(kāi)工令。

施工階段的工作內(nèi)容包括：

進(jìn)度控制 ―

◆　審批施工進(jìn)度計(jì)劃;

◆　監(jiān)督實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃;

◆　及時(shí)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。

質(zhì)量控制 ―

◆　對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有目的的巡視檢查和旁站監(jiān)理;

◆　核查并認(rèn)定工程的預(yù)檢項(xiàng)目;

◆　核查驗(yàn)收并簽認(rèn)隱蔽工程;

◆　核查驗(yàn)收并簽認(rèn)進(jìn)場(chǎng)材料;

◆　核查并簽認(rèn)分項(xiàng)工程驗(yàn)收;

◆　核查并簽認(rèn)分部工程驗(yàn)收;

◆　參與竣工驗(yàn)收并簽發(fā)有關(guān)文件;

◆　參與和協(xié)助質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理。

投資控制 ―

◆　依據(jù)概預(yù)算建立工程量臺(tái)賬;

◆　審查承包單位編制的各階段資金使用計(jì)劃;

◆　嚴(yán)格做好工程量計(jì)量和工程款的支付;

◆　做好竣工結(jié)算。

合同管理 ―

◆　采取動(dòng)態(tài)管理合同的辦法，對(duì)不符合合同約定的行為，提前向建設(shè)單位和承包單位發(fā)出通報(bào)，防止偏離合同約定的事件發(fā)生;

◆　設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)洽商的管理;

◆　工程暫停及復(fù)工令;

◆　工程延期的審批;

◆　違約處理;

◆　對(duì)合同爭(zhēng)議的調(diào)解。

保修階段的工作內(nèi)容包括：

◆　監(jiān)理定期回訪，檢查出現(xiàn)的各種問(wèn)題，并備案歸檔;

◆　檢查保修合同規(guī)定的缺損修復(fù)質(zhì)量;

◆　對(duì)缺損原因及責(zé)任進(jìn)行調(diào)查和確認(rèn);

◆　協(xié)助建設(shè)單位結(jié)算保修抵押金。

(三)房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理

房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理(以下簡(jiǎn)稱(chēng)旁站監(jiān)理)，是指監(jiān)理人員在房屋建筑工程施工階段監(jiān)理中，對(duì)關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的施工質(zhì)量實(shí)施全過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)跟班的監(jiān)督活動(dòng)。依據(jù) 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)部制定了 《 建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 ，并于 2003 年 1 月 1 日起施行。

1 .旁站監(jiān)理的內(nèi)容

房屋建筑工程的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序，在基礎(chǔ)工程方面包括：土方回填，混凝土灌注樁澆筑，地下連續(xù)墻、土釘墻、后澆帶及其他結(jié)構(gòu)混凝土、防水混凝土澆筑，卷材防水層細(xì)部構(gòu)造處理，鋼結(jié)構(gòu)安裝;在主體結(jié)構(gòu)工程方面包括：梁柱節(jié)點(diǎn)鋼筋隱蔽工程，混凝土澆筑，預(yù)應(yīng)力張拉，裝配式結(jié)構(gòu)安裝，鋼結(jié)構(gòu)安裝，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)安裝，索膜安裝。(《建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第二條)

2 .旁站監(jiān)理的權(quán)利

旁站監(jiān)理人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)需要實(shí)施旁站監(jiān)理的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序在施工現(xiàn)場(chǎng)跟班監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理旁站監(jiān)理過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，如實(shí)準(zhǔn)確地做好旁站監(jiān)理記錄。凡旁站監(jiān)理人員和施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢人員未在旁站監(jiān)理記錄(見(jiàn)附件)上簽字的，不得進(jìn)行下一道工序施工。(《建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第七條)

旁站監(jiān)理人員實(shí)施旁站監(jiān)理時(shí)，發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)有違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)行為的，有權(quán)責(zé)令施工企業(yè)立即整改;發(fā)現(xiàn)其施工活動(dòng)己經(jīng)或者可能危及工程質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向監(jiān)理工程師或者總監(jiān)理工程師報(bào)告，由總監(jiān)理工程師下達(dá)局部暫停施工指令或者采取其他應(yīng)急措施。( 《 建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第八條)

旁站監(jiān)理記錄是監(jiān)理工程師或者總監(jiān)理工程師依法行使有關(guān)簽字權(quán)的重要依據(jù)。對(duì)于需要旁站監(jiān)理的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序施工，凡沒(méi)有實(shí)施旁站監(jiān)理或者沒(méi)有旁站監(jiān)理記錄的，監(jiān)理工程師或者總監(jiān)理工程師不得在相應(yīng)文件上簽字。在工程竣工驗(yàn)收后，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將旁站監(jiān)理記錄存檔備查。( 《 建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第九條)

3 .旁站監(jiān)理人員的主要職責(zé)

旁站監(jiān)理人員的主要職責(zé)包括：

◆　檢查施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢人員到崗、特殊工種人員持證上崗以及施工機(jī)械、建筑材料準(zhǔn)備情況;.在現(xiàn)場(chǎng)跟班監(jiān)督關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的施工執(zhí)行施工方案以及工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況;

◆　核查進(jìn)場(chǎng)建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告等，并可在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工企業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)或者委托具有資格的第三方進(jìn)行復(fù)驗(yàn);

◆　做好旁站監(jiān)理記錄和監(jiān)理日記，保存旁站監(jiān)理原始資料。( 《 建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第六條)

4 .旁站監(jiān)理的其他規(guī)定

對(duì)于按照本辦法規(guī)定的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序?qū)嵤┡哉颈O(jiān)理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;對(duì)于超出本辦法規(guī)定的范圍，建設(shè)單位要求監(jiān)理企業(yè)實(shí)施旁站監(jiān)理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行支付監(jiān)理費(fèi)用，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與監(jiān)理企業(yè)在合同中約定。(《建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》 第十條)

建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)旁站監(jiān)理的監(jiān)督檢查，對(duì)于不按照本辦法實(shí)施旁站監(jiān)理的監(jiān)理企業(yè)和有關(guān)監(jiān)理人員要進(jìn)行通報(bào)，責(zé)令整改，并作為不良記錄載人該企業(yè)和有關(guān)人員的信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，在資質(zhì)年檢時(shí)應(yīng)定為不合格，并按照下一個(gè)資質(zhì)等級(jí)重新核定其資質(zhì)等級(jí);對(duì)于不按照本辦法實(shí)施旁站監(jiān)理而發(fā)生工程質(zhì)量事故的，除依法對(duì)有關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行處罰外，還要依法追究監(jiān)理企業(yè)和有關(guān)監(jiān)理人員的相應(yīng)責(zé)任。(《建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法 》第十一條)