告別“公攤”!房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?

“公攤面積”或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)

近日，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。” 這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

建筑面積包括公攤面積和套內(nèi)面積，我國(guó)普遍以建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)。買100平米房子最后只得70平米，甚至房子最后縮水一半，這背后正是公攤面積作祟。

公攤面積的存在，不僅讓精裝修、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都多了一部分，而且給了開(kāi)發(fā)商含混其詞、不斷推高公攤比例的可能。同時(shí)，由于分?jǐn)偙壤灰唬沧屍骄績(jī)r(jià)失去了指導(dǎo)意義。

如今住建部征求意見(jiàn)，告別“公攤面積”成為可能，對(duì)于樓市影響有多大?

01、公攤模式的起源

公攤模式起源于中國(guó)香港。

1950年代，中國(guó)香港百?gòu)U俱興，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。當(dāng)時(shí)中國(guó)香港樓宇一般都是整棟出售，對(duì)資金要求量大，有開(kāi)發(fā)商率先想出“分層出售”的主意，既然分層出售，那么公攤部分自然就包含在內(nèi)，公攤面積由此而來(lái)。

在同一時(shí)代，中國(guó)香港還發(fā)明了以預(yù)售制為特色的“賣樓花”制度。隨后在1990年代，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，分?jǐn)偯娣e和商品房預(yù)售制均被復(fù)制而來(lái)。

公攤面積的存在，導(dǎo)致無(wú)論在精裝修還是計(jì)算物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)時(shí)，都存在明顯多征的情形。裝修不會(huì)裝修到公攤部分，取暖也不會(huì)取暖到公攤部分，但在收費(fèi)時(shí)，公攤面積卻一分不少，這顯然是不公平的。

更大的問(wèn)題在于，由于公攤比例本身并不透明，到底哪些應(yīng)該公攤、哪些不該公攤、有多少屬于公攤部分，也存在很大模糊空間。這就給了開(kāi)發(fā)商暗箱操作的空間。

更重要的是，這一模式還讓名義上的房?jī)r(jià)，在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上顯得更低一點(diǎn)。包含公攤在內(nèi)的建筑面積明顯高過(guò)實(shí)際套內(nèi)面積，這在某種程度上拉低了數(shù)字上的房?jī)r(jià)。

然而，時(shí)隨勢(shì)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已規(guī)范化，分層出售已是明日黃花，早已過(guò)時(shí)。為此，2013年，中國(guó)香港出臺(tái)文件，強(qiáng)制要求商品房銷售按實(shí)用面積計(jì)價(jià)，正式告別公攤面積。

而在國(guó)際上，發(fā)達(dá)國(guó)家均不存在公攤面積一說(shuō)，所見(jiàn)即所得，房產(chǎn)交易相對(duì)清晰透明化。

而在國(guó)內(nèi)，早在2002年，重慶就明確規(guī)定，住房銷售以套內(nèi)面積作為作為計(jì)價(jià)依據(jù)。重慶因此成為全國(guó)唯一不按照公攤面積計(jì)價(jià)的城市。

可見(jiàn)，取消公攤面積，轉(zhuǎn)以實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，可謂大勢(shì)所趨。

02、取消公攤面積，房?jī)r(jià)是漲是跌?

取消公攤面積，對(duì)于樓市的影響要一分為二來(lái)看。

有人認(rèn)為，取消公攤面積，從建筑面積到套內(nèi)面積將會(huì)縮水10%—30%。面積縮水，這意味著房?jī)r(jià)也將隨之而下調(diào)，然而，這是一廂情愿。

一套房子的市場(chǎng)總價(jià)是多少就是多少，并不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式改變而發(fā)生變化。相反，如果計(jì)價(jià)面積從100平方縮水到70平方，那么名義房?jī)r(jià)或許會(huì)隨之上漲30%，從而保持總價(jià)不變。

簡(jiǎn)單而言，羊毛出在羊身上，取消公攤面積，不僅沒(méi)有降低房?jī)r(jià)的效果，反而還會(huì)推高名義房?jī)r(jià)，但對(duì)于消費(fèi)者整體的購(gòu)房總價(jià)卻不會(huì)有什么影響。

當(dāng)然，即便如此，取消公攤面積，所見(jiàn)即所得，會(huì)讓房?jī)r(jià)變得更加透明。

同一地段、同樣大小、同樣總價(jià)的房子，在過(guò)去看起來(lái)一模一樣，但如果公攤面積大相徑庭，那么實(shí)際房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)明顯差異。實(shí)際房?jī)r(jià)一旦暴露，這兩個(gè)房子還能“一模一樣”嗎?

過(guò)去一套100平方米的房子，一套公攤比例是10%，另一個(gè)公攤比例是30%，但在均價(jià)上都是2萬(wàn)進(jìn)行銷售。如今，公攤面積被取消，房子的實(shí)際大小暴露無(wú)遺。

一個(gè)套內(nèi)面積剩下90平方，一個(gè)套內(nèi)面積剩下70平方，這兩套房子還能買賣到同一價(jià)格嗎?

顯然，那些公攤比例過(guò)大的二手房，可能面臨房?jī)r(jià)大降的可能。

03、告別公攤，對(duì)房產(chǎn)稅有何影響?

作為樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅離我們已經(jīng)不算太遠(yuǎn)。

取消公攤面積，對(duì)于裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的影響可謂立竿見(jiàn)影。不過(guò)，對(duì)于房產(chǎn)稅的影響，則存在兩面性。

一方面，取消公攤面積，并不會(huì)影響房產(chǎn)稅的實(shí)際征繳額。按照此前財(cái)政部的表述，我國(guó)房地產(chǎn)稅將按照評(píng)估值進(jìn)行征收。所謂評(píng)估值，即房?jī)r(jià)總價(jià)，并不會(huì)受到公攤面積或套內(nèi)面積大小變化的影響。

另一方面，取消公攤面積，會(huì)顯著影響到房產(chǎn)稅的免征面積。任何國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，都存在一定額度的免征面積，中國(guó)也不例外。剛需首套可能會(huì)獲得免征，也可能每個(gè)人都能獲得一定的免征面積，30平方到60平方米不等。

這個(gè)免征面積，究竟是按照建筑面積計(jì)算，還是按照實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)算，可謂有天壤之別。如果告別公攤面積，房產(chǎn)稅能按照套內(nèi)面積計(jì)算，那么房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅銳減。

04、結(jié)論

無(wú)論是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，還是基于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度，取消公攤面積都是大勢(shì)所趨。

其一，取消公攤面積，讓住房和房?jī)r(jià)都變得更加透明。所見(jiàn)即所得，住房實(shí)際大小一看便知，開(kāi)發(fā)商從此失去了借公攤比例上下其手的彈性空間，購(gòu)房者也能對(duì)房子的情況也能一目了然。

其二，取消公攤面積，能切實(shí)遏制收費(fèi)亂象。精裝修，并沒(méi)有裝修到公攤面積空間;取暖費(fèi)，也沒(méi)有取暖到公攤空間。而這些過(guò)去都是以建筑面積計(jì)費(fèi)，顯然存在多收費(fèi)的情況。如今，從建筑面積回到套內(nèi)面積，正是拔亂反正之舉。

其三，取消公攤面積，不會(huì)顯著改變房?jī)r(jià)。實(shí)際房?jī)r(jià)該是多少還是多少，并不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式變化而發(fā)生變化。相反，那些過(guò)去公攤比例過(guò)高的房子，恐怕不能與公攤比例過(guò)低的房子，繼續(xù)維持相同的總價(jià)。

其四，沒(méi)了公攤面積，要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而偷工減料、壓縮公共空間。公攤部分多數(shù)公共設(shè)施，有其存在理由。所以，問(wèn)題不是該不該有公攤，而是公攤面積不該計(jì)入房?jī)r(jià)。如果未來(lái)取消公攤面積，開(kāi)發(fā)商會(huì)否壓縮公共空間，這顯然是存疑的。

其五，取消公攤面積，有利于房產(chǎn)稅推進(jìn)。房產(chǎn)稅按照評(píng)估價(jià)征收，也不會(huì)受到有無(wú)公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會(huì)切實(shí)影響到房產(chǎn)稅免征面積額度。如果未來(lái)都按照套內(nèi)面積進(jìn)行處理，那么購(gòu)房者能夠享受到的實(shí)際免征面積有所增加，這顯然會(huì)有利于房地產(chǎn)稅的推進(jìn)。

當(dāng)然，公攤面積背后，涉及重重利益，改革歷程并不會(huì)一蹴而就。目前，取消公攤面積，還只是住建部門的征求意見(jiàn)文件，離正式成形乃至落地，還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離。

以上內(nèi)容為：告別“公攤”!房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?僅供大家閱讀參考。查看更多免費(fèi)資料，點(diǎn)擊免費(fèi)下載>>>一級(jí)建筑師試題/考點(diǎn)精華