一級建筑師建筑經(jīng)濟施工與設(shè)計業(yè)務(wù)管理講義七

　　2.土地使用權(quán)出讓金

　　土地使用權(quán)出讓指建設(shè)項目通過土地使用權(quán)出讓方式取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定支付的土地使用權(quán)出讓金。這部分投資形成項目的無形資產(chǎn)。

　　城市土地的出讓和轉(zhuǎn)讓可采用協(xié)議、招標、公開拍賣等方式。

　　(1)協(xié)議方式是由用地單位申請，經(jīng)市政府批準雙方洽談具體地塊及地價，適用于市政工程、公益事業(yè)用地及機關(guān)部隊和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地;

　　(2)招標方式是用地單位在規(guī)定期限內(nèi)投標，市政府根據(jù)投標報價、規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽綜合考慮、擇優(yōu)而取，適用于一般工程建設(shè)用地;

　　(3)公開拍賣是在指定的地點和時間，由申請用地者叫價應(yīng)價，價高者得，這完全是由市場競爭決定。適用于盈利高的行業(yè)用地。

　　總之，目前土地使用費主要包括：

　　1.農(nóng)用土地征用費。由土地補償費、安置補助費、土地投資補償費、青苗補償費、地上建筑物補償費、耕地占用稅、征地和土地管理費以及土地開發(fā)費等組成，并按被征用土地的原用途給予補償。

　　2.取得國有土地使用費。包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費、拆遷補償與臨時安置補助費等。

　　(二)與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用

　　1.建設(shè)單位管理費

　　建設(shè)單位管理費指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)、竣工驗收交付使用及后評估等全過程管理所需的費用。內(nèi)容包括：

　　(1)建設(shè)單位開辦費

　　指新建項目為保證籌建和建設(shè)工作正常進行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等的購置費用。這部分費用將形成項目的遞延資產(chǎn)。

　　(2)建設(shè)單位經(jīng)費

　　包括工作人員的基本工資、工資性津貼、職工福利費、勞動保護費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、技術(shù)圖書資料費、生產(chǎn)人員招募費、工程招標費、合同契約公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應(yīng)計入設(shè)備、材料預(yù)算價格的建設(shè)單位及保管設(shè)備材料所需的費用。

　　上述兩項費用之和為建設(shè)單位管理費，其計算公式為：

　　建設(shè)單位管理費=∑單項工程費 × 建設(shè)單位管理費率

　　=∑(建安工程費 + 設(shè)備費) × 費率 (22―65)

　　建設(shè)單位管理費率按照建設(shè)項目的不同性質(zhì)、不同規(guī)模確定。有的建設(shè)項目按照建設(shè)工期和規(guī)定的金額計算建設(shè)單位管理費。

　　2.勘察設(shè)計費

　　勘察設(shè)計費指為本建設(shè)項目提供項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計文件等所需的費用，內(nèi)容包括：

　　(1)編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行的勘察、設(shè)計、研究試驗等所需費用;

　　(2)委托勘察、設(shè)計單位進行初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計、概預(yù)算編制等所需的費用;

　　(3)在規(guī)定的范圍內(nèi)由建設(shè)單位自行完成的勘察、設(shè)計工作所需的費用。

　　上述費用均按國家頒布的收費標準計算?？辈熨M一般民用建筑六層以下的按3~5元/m2建筑面積計算，高層建筑按8～10元/m2建筑面積計算。工業(yè)建筑按10～12元/m2建筑面積計算。

　　施工圖預(yù)算編制費按項目總設(shè)計費(含初步設(shè)計和施工圖設(shè)計費)的10%計算，單獨計列。單項工程可按預(yù)算總價的3‰計算。

　　3.研究試驗費

　　研究試驗費為本建設(shè)項目提供或驗證設(shè)計參數(shù)、數(shù)據(jù)資料等進行必要的研究試驗，以及設(shè)計規(guī)定在施工中必須進行的試驗、驗證所需費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需的人工費、材料費、試驗設(shè)備及儀器使用費，支付的科技成果、先進技術(shù)的一次性技術(shù)轉(zhuǎn)讓費。

　　這項費用按照設(shè)計單位根據(jù)本工程項目的需要提出的研究試驗內(nèi)容和要求計算。

　　4.建設(shè)單位臨時設(shè)施費

　　建設(shè)單位臨時設(shè)施費是指建設(shè)期間建設(shè)單位所需生產(chǎn)、生活用臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷費用或租賃費用。

　　計算公式為：臨時設(shè)施費=建筑安裝工程費×臨時設(shè)施費標準

　　建設(shè)單位臨時設(shè)施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物、倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)的道路、水、電、管線等臨時設(shè)施和小型臨時設(shè)施。

　　此項費用，對于新建項目應(yīng)按建安工程費的l%比例計算;而對于改擴建與技術(shù)改造項目，可以按照小于建安工程費0.6%的比例計算;對于坑內(nèi)礦山工程，可按建安工程費2%~3%的比例汁算。

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