2012年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一.單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側(cè)，以便抓住女性顧客的注意力。根據(jù)區(qū)位尺度大小，這反映的是( )。

A.大位置 B.小位置

C.微位置 D.地址

【答案】C

【解析】區(qū)位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如店鋪內(nèi)柜臺的擺放，房門的開設(shè)，廚房的位置等。"例如：90%的女士走進(jìn)商店后習(xí)慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側(cè)，以便抓住女士們的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響，是典型的微位置研究。"

2.我國古代稱江河以南為陰，江河以北為陽。這說明含有陰陽兩字的地名，大都與( )區(qū)位有關(guān)。

A.天文 B.自然

C.經(jīng)濟(jì) D.交通

【答案】B

【解析】自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、河、江、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位。

3.關(guān)于中心地理論的說法，正確的是( )。

A.商品銷售范圍是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最近路程

B.需求門檻是指某中心地能夠維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最高購買力和服務(wù)水平

C.中心地職能以前商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活動

D.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)之一是廠商和消費(fèi)者部是社會人

【答案】C

【解析】中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，不包括制造業(yè)方面的活動。

4.房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)( )負(fù)相關(guān)。

A.需求 B.供給

C.開發(fā)成本 D.價值

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

5.級差地租Ⅱ是指( )。

A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)

B.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租

D.使用土地所獲得的超額報酬或收益

【答案】A

【解析】級差地租是指不同土地或同-土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上

連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

6.征收是物權(quán)變動的一種特殊情形，是政府行使( )的行為。

A.所有權(quán) B.行政權(quán)

C.使用權(quán) D.占有權(quán)

【答案】B

【解析】征收屬于政府行使行政權(quán)，是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形，是國家取得所有權(quán)的一種方式。

7.關(guān)于公共利益的說法，正確的是( )。

A.公共利益與政府利益是一致的 B.公共利益小于政府利益

C.公共利益不同于政府利益 D.公共利益的主體是政府

【答案】C

【解析】公共利益的特點 (1)公共利益是客觀的。(2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不確定的。利益內(nèi)容的不確定性和受益對象的不確定性。(4)公共利益不同于國家利益或政府利益。

8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸( )所有。

A.農(nóng)民個人 B.剩余勞動力安置單位

C.地上附著物所有人 D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

【答案】D

【解析】征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹?，不得挪作他用。安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

9.國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見期限不得少于( )日。

A.30 B.60

C.90 D.120

【答案】A

【解析】征求意見及修改：國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案求意見期限不得少于30日。

10.關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是( )。

A.節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率

B.強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用

C.實行建設(shè)用地有償使用

D.經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先

【答案】D

【解析】建設(shè)用地管理的原則。①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則;②強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則;③實行建設(shè)用地有償使用的原則④社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

11.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓特征的說法，錯誤的是( )。

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為

B.建設(shè)用地使用權(quán)是有一定使用期限的

C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?/p>

D.建設(shè)用地使用權(quán)不可以分別設(shè)立

【答案】D

【解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。(3)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?4)建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立。 (5)建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的

12.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不包括( )。

A.出售 B.交換

C.贈與 D.出租

【答案】D

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有出售、交換和贈與三種。

13.以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿( )年未動工開發(fā)的，政府無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

A.0.5 B.1

C.2 D.3

【答案】C

14.集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是( )。

A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的 B.團(tuán)結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的

C.將原有住房租借給他人使用的 D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

【答案】C

【解析】集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

15.房地產(chǎn)市場需求由購買者、購買欲望和( )組成。

A.購買時間 B.購買地點

C.購買產(chǎn)品 D.購買能力

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)市場需求由購買者、購買欲望和購買能力組成。

16.在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研主要是分析問題的( )。

A.性質(zhì) B.現(xiàn)狀特征

C.原因 D.發(fā)展趨勢

【答案】C

【解析】因果性調(diào)研主要找出事情的原因和結(jié)果。

17.在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。

A.線性回歸法 B.統(tǒng)計方法

C.算術(shù)平均方法 D.非統(tǒng)計方法

【答案】D

【解析】定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計方法，定量調(diào)研屬于統(tǒng)計方法。

18.房地產(chǎn)市場預(yù)測是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場調(diào)研所取得的歷史和現(xiàn)時資料，輸出的是( )。

A.調(diào)研方法 B.調(diào)研內(nèi)容

C.調(diào)研信息 D.預(yù)測信息

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)市場預(yù)測是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場調(diào)研所取得的歷史和現(xiàn)時資料，輸出的是預(yù)測信息。

19.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是( )。

A.調(diào)研成果 B.調(diào)研方法

C.調(diào)研條件 D.調(diào)研依據(jù)

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是調(diào)研成果。正文是調(diào)研報告的主要部分，分導(dǎo)言、調(diào)研方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。

20.為獲得某區(qū)域市場生存型、發(fā)展型和享受型等各類住宅潛在消費(fèi)者數(shù)量分布狀況，房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)選擇( )為主要依據(jù)。

A.家庭結(jié)構(gòu) B.年齡構(gòu)成

C.收入水平 D.文化程度

【答案】C

【解析】隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生產(chǎn)型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。

21.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實力，對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用了與較強(qiáng)的競爭對手正面競爭的市場定位策略。該市場定位策略是( )。

A.避強(qiáng)定位第略 B.迎頭定位策略

C.創(chuàng)新定位策略 D.差異定位策略

【答案】B

【解析】市場定位策略包括避強(qiáng)定位、迎頭定位、創(chuàng)新定位。

22.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點的分析，有針對性地對自己的項目進(jìn)行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是( )。

A.屬性定位策略 B.性能定位策略

C.獨立定位策略 D.競爭對手定位策略

【答案】D

【解析】產(chǎn)品定位策略包括屬性、利益定位策略;價格、性能定位策略;目標(biāo)客戶需求定位策略;競爭對手定位策略;復(fù)合定位策略。

23.房地產(chǎn)開發(fā)項目決策策劃報告的主要任務(wù)之一是( )。

A.構(gòu)建項目管理和組織模式 B.回答建設(shè)什么、為什么建設(shè)的問題

C.設(shè)計項目合同結(jié)構(gòu) D.解決誰來建設(shè)、怎么建設(shè)的問題

【答案】B

【解析】開發(fā)項目決策策劃報告在項目決策階段進(jìn)行，主要任務(wù)是提出構(gòu)想、進(jìn)行項目定義和定位，回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題。

24.同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟(jì)效益往往不同。這體現(xiàn)了地產(chǎn)投資具有( )的特點。

A.投資品種多樣性 B.投資價值附加性

C.投資區(qū)域差異性 D.投資收益?zhèn)€別性

【答案】D

【解析】投資者不同，效益不同，這是投資收益?zhèn)€別性特點。

25.貸款年利率相同，甲按月計息乙接季計息、丙拄半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是( )。

A.丙、乙、甲 B.乙、丙、甲

C.甲、乙、丙 D.甲、丙、乙

【答案】C

n【解析】名義利率r與實際利率i的換算公式為：i=(1+r/n)-1，一年內(nèi)計息期數(shù)越多，實際利率越大。

26.下列住宅小區(qū)開發(fā)項目的成本費(fèi)用中，屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是( )

A.供水系統(tǒng)工程費(fèi) B.綠化建設(shè)費(fèi)

C.公寓的建安工程費(fèi) D.托兒所的建設(shè)費(fèi)

【答案】D

【解析】公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

27.從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是( )。

A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資 D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

【答案】A

【解析】出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期。

28.在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤首先用于( )。

A.購置土地 B.歸還貸款

C.發(fā)放福利 D.增加資本金

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，按照下列順序分配：①彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。③向投資者分配利潤，即表中的"應(yīng)付利潤"。考慮了這三項因素之后，余額即為表中的"未分配利潤"。在借款償還期內(nèi)，未分配利潤主要用于歸還借款。

29.某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

A.5.00 B.10.80

C.12.00 D.54.55

【答案】B

【解析】已知年值A(chǔ)=60萬元，N=20年，i=10% 求現(xiàn)值P后減去初始投資500萬元等于10.8

nn萬元。P=A[(1+i)-1]/[i(1+i)]=510.8萬元，510.8-500=10.8萬元。

30.房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至( )等于零止的年?。

A.凈現(xiàn)金流量 B.累計凈現(xiàn)金流量

C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出 D.累計凈現(xiàn)值

【答案】D

【解析】動態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的年份。

31.在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是( )。

A.樓面地價隨容積率的增高而降低

B.容積率隨樓面地價的增高而升高

C.樓面地價不受容積率變化的影響

D.容積率間接地受到樓面地價變化的影響

【答案】A

【解析】在土地總價一定的情況下，容積率越大，樓面地價越小。

32.下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價表示盈虧平衡點的是( )。

A.BEP(Q)= CF/(P-V-T) B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

C.BEP(P)= CF /Q+ V+T D.BEP(V)=P-T- CF/Q

【答案】C

【解析】A.用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點BEP(Q)= CF/(P-V-T);B.用銷售額表示的盈虧平衡點BEP(B)=P×CF /(P-V-T); C.用產(chǎn)品單價表示的盈虧平衡點BEP(P)= CF /Q+ V+T;D.用單位變動成本表示的盈虧平衡點BEP(V)=P-T- CF/Q。

33.若投資資金是強(qiáng)制約束條件.在進(jìn)行投資方案比選時，宜采用的比選方法是 ( )。

A.凈現(xiàn)值比較法 B.凈將來值比較法

C.凈年值比較法 D.凈現(xiàn)值率比較法

【答案】D

【解析】凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。在投資資金受到強(qiáng)制約束情況下，采用凈現(xiàn)值率。

34.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的( )。

A.設(shè)計單位 B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位 D.施工單位

【答案】B

【解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的建設(shè)單位。

35.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的工作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計階段的是()

A.組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料 B.辦理施工圖設(shè)計文件審查

C.協(xié)調(diào)落實水、電等外部接入系統(tǒng) D.組織優(yōu)化設(shè)計

【答案】C

【解析】協(xié)調(diào)落實水、電等外部接入系統(tǒng)不屬于施工圖設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的工作內(nèi)容。

36.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)擔(dān)保的說法，錯誤的是( )。

A.招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保

B.投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或投標(biāo)保證金的方式

C.投標(biāo)保證金一股不得低于投標(biāo)總價的2%

D.投標(biāo)保證金最高不得超過50萬元

【答案】C

【解析】投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)函或投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價的2%，最高不得超過50萬元。

37.評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過( )名。

A.2 B.3

C.4 D.5

【答案】B

【解析】向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過3名。

38.與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項臼合同爭議的調(diào)解方式不具有( )的特點。

A.國家強(qiáng)制保證 B.能較經(jīng)濟(jì)地解決糾紛

C.能較及時地解決糾紛 D.利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒

【答案】A

【解析】調(diào)解具有的優(yōu)點，能較經(jīng)濟(jì)、及時地解決糾紛，有利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒，維護(hù)雙方的長期合作關(guān)系，不具有國家強(qiáng)制保證。

39.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法，錯誤的是( )。

A.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗收

B.檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗收

C.分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗收

D.單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設(shè)計、監(jiān)理項目負(fù)責(zé)人驗收

【答案】D

【解析】單位工程由施工單位自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評定，并向建設(shè)單位提交工程驗收報告;再由建設(shè)單位(項目負(fù)責(zé)人)組織施工(含分包單位)、設(shè)計、監(jiān)理(項目)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗收。驗收合格后，建設(shè)單位在規(guī)定的時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件報建設(shè)行政管理部門備案。

40.制訂房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略和行動方案屬于房地產(chǎn)市場營銷( )的工作內(nèi)容

A.分析 B.策劃

C.計劃實施 D.計劃控制

【答案】B

【解析】制訂房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略和行動方案屬于房地產(chǎn)市場營銷策劃的工作內(nèi)容

41.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制訂房地產(chǎn)營銷( )策略的內(nèi)容。

A.公共關(guān)系 B.促銷

C.銷售渠道 D.價格

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制訂房地產(chǎn)營銷銷售渠道策略的內(nèi)容。

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營銷渠道的優(yōu)點之一是能夠( )，

A.節(jié)省企業(yè)營銷費(fèi)用 B.穩(wěn)定銷售價格

C.減少協(xié)調(diào)工作量 D.發(fā)揮營銷專業(yè)優(yōu)勢

【答案】D

【解析】間接營銷渠道優(yōu)點：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長。②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。

43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房地產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由( )負(fù)責(zé)。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B.地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

C.資信最好的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) D.資質(zhì)等級最高的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

【答案】A

【解析】共同代理，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作量較大，傭金結(jié)算也相對復(fù)雜。

44.下列房地產(chǎn)項目中，降低價格對增加銷售量有較大作用的是( )。

A.豪華精裝住宅 B.普通商品住宅

C.花園洋房 D.別墅

【答案】B

【解析】普通商品住宅降低價格對增加銷售量有較大作用。

45.某套商品住宅的建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為80 ㎡，建筑面積下的單價5000元/㎡.套內(nèi)建筑面積的單價為( )元/㎡。

A.4000 B.5000

C.5500 D.6250

【答案】D

【解析】建筑面積下的單價X建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積，5000×100=80×套內(nèi)建筑面積下的單價，套內(nèi)建筑面積下的單價=6250。

46.在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去( )。

A.房地產(chǎn)價格 B.建筑物開發(fā)成本

C.土地價值 D.建筑物市場價值

【答案】D

【解析】建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物市場價格

47.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為l20m'，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

A.81.00% B.84.00%

C.84.17% D.84.80%

【答案】B

【解析】重置價格=600X120=72000元，8年折舊=8X1440=11520元，建筑物現(xiàn)值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物現(xiàn)值/重置價格=60480/72000=0.84=84%

48.房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)( )求取房地產(chǎn)的價值.

A.過去的經(jīng)濟(jì)效益 B.當(dāng)前的收益水平

C.未來的總收入 D.未來的凈收益

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)未來的凈收益求取房地產(chǎn)的價值.

49.某舊住房因投有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于( )。

A.物質(zhì)折日 B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折日 D.外部性折舊

【答案】B

【解析】功能折舊也稱無形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)更好的建筑物等。

50.下列物業(yè)管理事項中，不屬于業(yè)主權(quán)利的是( )。

A.提議召開業(yè)主大會會議 B.交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C.選舉業(yè)主委員會成員 D.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用

【答案】B

【解析】交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于業(yè)主義務(wù)。

51.物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在( )。

A.物業(yè)銷售之前 B.物業(yè)竣工之前

C.物業(yè)交付之前 D.物業(yè)綜合驗收之前

【答案】A

【解析】臨時管理規(guī)約：是指由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項的約定。

52.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的部門是( )。

A.街道辦事處 B.居民委員會

C.工商行政主管部門 D.房地產(chǎn)行政主管部門

【答案】D

【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省級政府負(fù)責(zé)二級;直轄市政府房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)二級和三級;設(shè)區(qū)的市級政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級。

53.下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()

A.新開發(fā)的寫字樓項目 B.新開發(fā)的住宅項目

C.新開發(fā)的酒店項目 D.新開發(fā)的大型商場項目

【答案】B

【解析】必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。

54.下列物業(yè)服務(wù)活動發(fā)生的費(fèi)用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本的是( )。

A.小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 B.小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用

C.小區(qū)保安人員的工資 D.小區(qū)內(nèi)共用電梯的大修理費(fèi)用

【答案】D

【解析】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

55.當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的( )時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

A.10% B.20%

C.30% D.50%

【答案】C

【解析】業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

56.某房地產(chǎn)的抵押價值為50萬元、抵押率為30%，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用等額本金還款方式按月還款，第18個月的還款額為( )元。

A.1250 B.1894

C.2917 D.4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15萬=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57.某宗政府儲備土地的市場評估價值為5000萬元，應(yīng)上繳政府的土地出讓收益為 1500萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。該儲備土地設(shè)定抵押權(quán)時的抵押價值為 ( )萬元。

A.l500 B.3500

C.4000 D.5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500萬元

58.個人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

A.等額本息貸款和等額本金貸款 B.一手房貸款和二手房貸款

C.固定利率貸款和浮動利率貸款 D.住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款

【答案】D

【解析】個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

59.關(guān)于房地產(chǎn)保險的說法，錯誤的是( )。

A.保險金額超過保險價值時，保險人應(yīng)退還相應(yīng)的保險費(fèi)

B.損失較大時，賠償金額可以高于保險金額

C.保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補(bǔ)償被保險人的損失

D.危險建筑物不在財產(chǎn)保險基本險的標(biāo)的范圍內(nèi)

【答案】B

【解析】賠償金額不可以高于保險金額。房地產(chǎn)保險的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：(1)以實際損失為限。(2)以保險金額為限。(3)以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為限。被保險人在索賠時，對遭受損失的房屋財產(chǎn)要具有保險利益，保險人支付的賠償金額以被保險人對該房屋財產(chǎn)具有的保險利益為限。被保險房屋發(fā)生保險事故是由"第三者"而造成的，保險人可以先按合同向被保險人賠 償，然后代表被保險人向"第三者"行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。房屋保險關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)包括交納保險費(fèi)、救護(hù)有險情的房屋，以及發(fā)生意外事故時，向保險人報告等。被保險房屋發(fā)生事故而遭受損失時，經(jīng)鑒定，保險人應(yīng)予以賠償，其范圍包括實際損失和施救費(fèi)用等。

60.我國消費(fèi)信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和( )的責(zé)任。

A.房地產(chǎn)責(zé)任保險 B.信貸保證保險

C.財產(chǎn)損失保險 D.人壽保險

【答案】B

【解析】綜合保險：是將財產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險單上，具有上述保險的綜合職能。我國消費(fèi)信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險責(zé)任。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)

61.影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有( )。

A.房地產(chǎn)的價格水平 B.房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平

C.消費(fèi)者的收入水平 D.消費(fèi)者的偏好

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

【答案】ACD

【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價格水平。②消費(fèi)者的收入水平。③消費(fèi)者的偏好。④相關(guān)物品的價格水平。⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

62.城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變會引起( )變化。

A.城市體系屬性 B.城市形態(tài)

C.城市生態(tài) D.城市居民生活方式

E.城市人口性別

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的變化:(1)城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。(2)城市化引起城市形態(tài)的變化。(3)城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。(4)城市化引起城市性態(tài)的改變。城市性態(tài)是表示由城市環(huán)境培育的人的生活方式、處事態(tài)度、價值觀念以及行為的模式。

63.征收和征用的共同之處有( )。

A.都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意 B.都必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意

C.都應(yīng)給予公平補(bǔ)償 D.都可以不給予補(bǔ)償

E.兩者的前提條件相同

【答案】AC

【解析】征收與征用的異同。征收是國家強(qiáng)制取得單位、個人的財產(chǎn);征用是國家強(qiáng)制使用單位、個人的財產(chǎn)。兩者的共同點：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主要區(qū)別： (1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。(2)適用對象不同。征收的財產(chǎn)限于不動產(chǎn)，征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強(qiáng)制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財產(chǎn)，使用后要返還財產(chǎn)。(4)補(bǔ)償有所不同。任何征收都要給予補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

64.下列建設(shè)項目中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有( )。

A.軍事演習(xí)場 B.公交站場

C.民用加油站 D.勞教所

E.經(jīng)營性養(yǎng)老院

【答案】ABD

【解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。1.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有( )。

A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)

C.由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)

D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

E.租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

【答案】ADE

【解析】妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

66.在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，老師意見法的優(yōu)點有( )。

A.集思廣益 B.避免偏見

C.修正自己判斷 D.步驟簡單

E.易受他人意見影響

【答案】ABC

【解析】老師意見法有以下優(yōu)點：①能發(fā)揮各位老師的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高;②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響;③有利于各位老師根據(jù)其他老師的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

67.房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般步驟包括( )等。

A.確定預(yù)測對象和預(yù)測目的 B.制定預(yù)測方案

C.搜集和分析有關(guān)資料 D.選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型

E.提出城市總體規(guī)劃方案

【答案】ABCD

【解析】房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟。(1)確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。(2)制定預(yù)測方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。(3)搜集和分析有關(guān)資料。(4)選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型。(5)進(jìn)行預(yù)測。即根據(jù)選擇的預(yù)測方法和預(yù)測模型，進(jìn)行預(yù)測計算。(6)評價修正預(yù)測結(jié)果。(7)撰寫預(yù)測報告。

68.規(guī)劃設(shè)計條件對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括( )。

A.容積率 B.單位投資額

C.建筑高度 D.建筑問距

E.車庫數(shù)量比率

【答案】ACDE

【解析】規(guī)劃條件方面的限制：容積率、建筑面積密度、綠化率、限高、車庫數(shù)量比率限制、環(huán)境配套限制、戶型限制、單套面積限制、單幢建筑規(guī)劃布置限制。

69.房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括( )。

A.項目品牌名稱設(shè)計 B.規(guī)劃方案設(shè)計

C.項目景觀設(shè)計 D.售樓中心形象設(shè)計

E.項目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計

【答案】ADE

【解析】項目主題策劃包括：項目品牌名稱設(shè)計、項目VI系統(tǒng)設(shè)計、工地現(xiàn)場形象設(shè)計、售樓中心形象設(shè)計、項目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計。

70.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費(fèi)中，屬于銷售稅費(fèi)的有( )。

A.人防工程費(fèi) B.用電權(quán)費(fèi)

C.營業(yè)稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.教育費(fèi)附加

【答案】CDE

【解析】銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

71.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為( )。

A.預(yù)付賬款 B.流動負(fù)債

C.資本公積 D.建設(shè)投資借款

E.流動資金借款

【答案】BDE

【解析】在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為流動負(fù)債、短期貸款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、建設(shè)投資借款、流動資金借款。歸納為流動負(fù)債、建設(shè)投資借款和流動資金借款。

72.房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別的主要工作有( )。

A.測算風(fēng)險概率 B.感知風(fēng)險

C.估計風(fēng)險損失 D.分析風(fēng)險

E.制定風(fēng)險應(yīng)對策略

【答案】BD

【解析】風(fēng)險識別包含感知風(fēng)險和分析風(fēng)險兩個環(huán)節(jié)。

73.房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期包括( )等階段。

A.項目前期策劃 B.規(guī)劃設(shè)計

C.物業(yè)管理 D.施工實施

E.使用

【答案】ABDE

【解析】一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期，包括項目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工實施和使用四個階段。

74.工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的方法有( )。

A.制訂獎懲措施 B.執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

C.應(yīng)用價值工程 D.推行限額設(shè)計

E.控制工程變更

【答案】BCD

【解析】在工程設(shè)計階段，運(yùn)用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、價值工程和限額設(shè)計方法等，以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的投資估算為計劃投資的目標(biāo)值控制初步設(shè)計。

75.以商品房市場狀況和消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)的商品房定價方法有( )。

A.成本導(dǎo)向定價法 B.競爭導(dǎo)向定價法

C.需求導(dǎo)向定價法 D.比較定價法

E.目標(biāo)利潤定價法

【答案】BCD

【解析】以商品房市場狀況定價屬競爭導(dǎo)向定價法、比較定價法。以消費(fèi)者需求定價屬需求導(dǎo)向定價法。

76.采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有( )。

A.選取的報酬率偏低 B.預(yù)測的未來凈收益偏大

C.估計的收益年限偏短 D.估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大

E.計算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】報酬率偏低評估出的價值偏高。預(yù)測的未來凈收益偏大評估出的價值偏高。估計的收益年限偏短評估出的價值偏低。估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大評估出的價值偏低。計算使用的空置率偏高評估出的價值偏低。

77.房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成，包括( )等。

A.估價委托書 B.致估價委托人函

C.估價委托合同 D.估價結(jié)果報告

E.估價技術(shù)報告

【答案】BDE

【解析】房地產(chǎn)估價報告由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價委托人函;④注冊房地產(chǎn)估價師聲明;⑤估價的假設(shè)和限制條件;⑥估價結(jié)果報告;⑦估價技術(shù)報告;⑧附件。

78.下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件中，二級資質(zhì)企業(yè)必須滿足的有( )。

A.注冊資本300萬元人民幣以上

B.具有中級以上職稱的專職管理和技術(shù)人員不少于10人

C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格汪書

D.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，多層住宅為200萬㎡以上

E.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，非住宅物業(yè)為50萬㎡以上

【答案】ABC

【解析】二級資質(zhì)企業(yè)的條件：①注冊資本為人民幣300萬元以上;②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米;獨立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

79.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有( )。

A.物業(yè)服務(wù)合同是有名合同 B.物業(yè)服務(wù)合同是無償合同

C.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同 D.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

E.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

【答案】BDE

【解析】物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同。2.物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同。3.物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同。4.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立;物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，故屬于要式合同。5.物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。6.物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。

80.按月等額本金還款法的特征包括( )等。

A.月支付的本金均等 B.月支付的利息均等

C.月還款額先大后小 D.月還款頓先小后大

E.借款人前期的還款壓力較小

【答案】AC

【解析】等額本金還款的規(guī)律：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月還款也越來越少。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)

某投資者購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。

81.該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

A.72.44 B.125.12 C.164.37 D.280.00 【答案】A

【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時折現(xiàn)率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82.該投資項目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

A.3.56 B.4.00 C.4.17 D.5.00 【答案】A

83.該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是( )。

A.10.00% B.14.88% C.20.00% D.31.20% 【答案】B

【解析】折現(xiàn)率為10%時凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時求取凈現(xiàn)值為-2.22。內(nèi)插法

求取財務(wù)內(nèi)部收益率。=14.85%。

84.假如( )，該投資項目收益率將下降。

A.凈租金收益減少 B.第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換 C.置業(yè)投資增加 D.通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

(二)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進(jìn)行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進(jìn)行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/㎡,4個代表性項目的售價范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎(chǔ)上，制定了下列價格策略：

(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25%，銷售稅費(fèi)率取9%。

(2)對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠;對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠。

(3)開盤后第一個月，若銷售量未達(dá)到開盤量30%的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)提高價格優(yōu)惠力度。

85.關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的為( )。

A.進(jìn)行的調(diào)研為次級調(diào)研

B.調(diào)研方法是重點調(diào)查

C.調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機(jī)抽樣法

D.調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查

【答案】BD

【解析】進(jìn)行的調(diào)研為非次級調(diào)研。調(diào)研對象選擇采用的方法非隨機(jī)抽樣。

86.按照成本定價法計算，項目總體均價為( )元/㎡。

A.8900 B.8942

C.8971 D.9000

【答案】B

【解析】商品房單位價格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)=6510×(1+25%)÷(1-9%)=8942

87.制定的具體價格折扣策略為( )。

A.關(guān)系折扣 B.中間商折扣

C.現(xiàn)金折扣 D.數(shù)量折扣

【答案】CD

【解析】對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，屬于現(xiàn)金折扣;對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，屬于數(shù)量折扣。

88.若開盤后第一個月末能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為( )。

A.降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例

B.分期付款時間往后推延一個月，各次付款比例不變

C.提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D.取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷;CD不利于促銷。

(三)

某商品住宅在建工程，土地總面積為15000㎡，容積率為2.5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商吊住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元 /㎡。

89.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為( )個月。

A.6 B.18

C.24 D.42

【答案】A

【解析】24-18=6。

90.該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為( )億元。

A.1.2 B.2.0

C.3.0 D.3.2

【答案】C

【解析】15000 X2.5 X8000=300000000元=3億元。

91.按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括( )。

A.土地取得成本 B.續(xù)建成本

C.銷售稅費(fèi) D.取得該在建工程的稅費(fèi)

【答案】BCD

【解析】后續(xù)開發(fā)不需再支付土地取得成本。

92.該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去( )。

A.征地拆遷費(fèi)用 B.后續(xù)開發(fā)的必要支出

C.商品住宅建筑安裝工程費(fèi) D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

【答案】D

【解析】該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

(四)

某新建住宅小區(qū)占地面積6500㎡，容積率為2.5，專有部分的建筑面積占總建筑面積的85%，已全部交付，小區(qū)共有業(yè)主l200人。該小區(qū)成立了業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會按法律規(guī)定的程序重新選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

93.業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式應(yīng)為( )。

A.部分業(yè)主推薦 B.業(yè)主委員會票決

C.招投標(biāo) D.居民委員會指定

【答案】C

【解析】必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。

94.該小區(qū)專有部分的建筑面積之和為( )㎡。

A.5530 B.6500

C.1381 D.1550

【答案】C

【解析】6500 X2.5 X85%=1381

95.若業(yè)主委員會決定使用住宅專項維修資金改造小區(qū)內(nèi)的公共游泳池，至少應(yīng)得( )名業(yè)主的同意。

A.600 B.800

C.900 D.960

【答案】B

【解析】使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

96.該小區(qū)業(yè)主委員會成員可以為( )名。

A.7 B.9

C.1O D.11

【答案】ABD

【解析】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人至11人單數(shù)組成。

(五)

2012年7月，張某首次購買一套總價為40萬元、建筑面積為50㎡的商品住房，并向銀行申請了5萬元的貸款。張某選擇等額本息還款方式，貸款期限為20年，貸款年利率為5%。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。

97.按國家現(xiàn)行規(guī)定，張某繳納契稅的情況應(yīng)為( )。

A.免征 B.按稅率1%繳納

C.按稅率1.5%繳納 D.按稅率3%繳納

【答案】B

【解析】首次購房契稅稅率1%。

98.張某該筆貸款的月還本付息額為( )元。

A.290 B.317

C.330 D.395

【答案】C

【解析】月還款額，p=50000元，i=5%÷12=0.004167，n=20 ×12=240

99.張某該筆貸款第二個月償還的利息額為( )元。

A.122 B.187

C.208 D.210

【答案】C

【解析】第一月還本金為330-(50000 X0.004167)=121.65，第二個月償還的利息額=(50000-121.65)X0.004167=207.84

100.在貸款金額相同的情況下，下列貸款方式中，第二個月還款額少于張某該貸款第二個月還款額的有( )。

A.住房公積金貸款 B.個人住房組合貸款

C.個人商用房貸款 D.等額本金還款

【答案】AB

【解析】住房公積金貸款利率低。個人住房組合貸款含有部分公積金貸款，因此也低。