2011年經濟師考試《中級房地產》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1.下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是 ( )

A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系

B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

C.地理環(huán)境變化和交通網絡擴張都會引起區(qū)位的變化

D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位

[答案]B

[解析]區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。書第2頁。

2.某城市位于東經ll6°23′，北緯39°54′，該經緯度反映的是該城市的()。

A.自然地理區(qū)位

B.經濟區(qū)位

C.社會區(qū)位

D.天文區(qū)位

[答案]C

[解析]天文區(qū)位。書第1頁。

3.某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平被稱為()。

A.需求門檻

B.中心性

C.中心地職能

D.商品銷售范圍

[答案]A

[解析]需求門檻。書第6頁。

4.消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現時需求的關系是()。

A.若預期房地產價格上漲，則會減少其現時需求

B.若預期房地產價格下降，則會增加其現時需求

C.若預期房地產價格上漲，則會增加其現時需求

D.若預期房地產價格不變，則會減少其現時需求

[答案]C

[解析]消費者對未來的預期。書第12頁。

5.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租是()。

A.級差地租I

B.級差地租Ⅱ

C.絕對地租

D.壟斷地租

[答案]B

[解析]級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。書第16頁。

6.從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為()四個階段。

A.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

B.相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

C.絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

D.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

[答案]D

[解析]城市發(fā)展演變的四個階段。書第19頁。

7.可以依法征收房地產的主體是()。

A.個人

B.企業(yè)

C.農民集體

D.國家

[答案]D

[解析]房地產征收的概念。書第24頁。

8.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地( )的行為。

A.所有權

B.使用權

C.繼承權

D.通行權

[答案]A

[解析]集體所有的土地征收的概念。書第24頁。

9.關于征收與征用區(qū)別的說法，錯誤的是()。

A.征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要

B.征收應當依法給予補償，征用應當依法返還或者補償

C.征收不必得到財產所有權人同意，征用必須得到財產所有權人同意

D.征收要強制取得財產所有權，征用旨在獲得財產使用權

[答案]C

[解析]征收與征用的區(qū)別。書第26頁。

10.關于集體土地征收補償安置的說法，錯誤的是()。

A.并非所有的被征收土地都要支付青苗補償費

B.地上附著物補償費包括被征收土地上樹木的補償費

C.征收耕地的安置補助費按照被征收耕地的面積進行補償

D.征地補償、安置方案經批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施

[答案]C

[解析]征地補償費用標準。書第30頁。

11.工業(yè)建設用地是指()。

A.用于農業(yè)生產和建設之外的一切工程建設所需占用的土地

B.用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其它工程設施所需使用的土地

C.用于解決城鄉(xiāng)人民物資生活需要及其配套設施建設所需使用的土地

D.文教區(qū)用地、公共設施及其道路設施用地

[答案]B

[解析]建設用地的分類。書第36頁。

12.下列用地中，使用權出讓最高年限為40年的是()。

A.體育場館用地

B.城鄉(xiāng)超級市場用地

C.綜合用地

D.住宅用地

[答案]B

[解析]建設用地使用權出讓的特征。書第39-40頁。

13.土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括()。

A.投標人的名稱和地址

B.投標人的資格要求

C.投標保證金

D.確定中標人的標準和方法

[答案]A

[解析]招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定。書第40頁。

14.下列關于土地使用權協議出讓的說法中，不正確的是()。

A.協議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經過同級人民政府批準執(zhí)行

B.協議出讓價格不得低于協議出讓最低價

C.協議出讓價格不得低于協議出讓底價

D.協議出讓底價不得低于協議出讓最低價

[答案]A

[解析]協議出讓方式的最低價。書第43頁。

15.土地使用者經出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，()。

A.其土地使用權出讓金隨之相應調整

B.新用途的土地使用權出讓金大于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金可做相應調整

C.新用途的土地使用權出讓金小于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金不做調整

D.其土地使用權出讓金由出讓方和受讓方協商確定

[答案]A

[解析]建設用地使用權出讓合同的變更。書第45-46頁。

16.下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是()。

A.互換的標的物必須都是建設用地使用權

B.互換的標的物之一必須是建設用地使用權

C.互換后的建設用地使用權人不發(fā)生變化

D.互換的建設用地使用權應當是等值的

[答案]B

[解析]建設用地使用權轉讓的方式。書第49頁。

17.建設用地使用權抵押時，()。

A.其地上建筑物及其他附著物不隨之抵押

B.其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

C.其地上建筑物隨之抵押，其他附著物不隨之抵押

D.其地上建筑物不隨之抵押，其他附著物隨之抵押

[答案]B

[解析]建設用地使用權抵押權的設定。書第52頁。

18.處分抵押的土地使用權所得的金額，應首先支付的費用是()。

A.償還抵押權人的債權本息及其支付違約金

B.抵押的建設用地使用權應繳納的稅費

C.處分抵押的建設用地使用權的費用

D.該宗建設用地使用權有償取得應繳納的土地使用權出讓金

[答案]C

[解析]抵押建設用地使用權處分的受償。書第54頁。

19.房地產市場調研應遵循客觀性與()原則。

A.科學性

B.局部性

C.主觀性

D.統一性

[答案]A

[解析]房地產市場調研的原則。書第61頁。

20.消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的()。

A.主體

B.動力

C.保障

D.結果

[答案]B

[解析]房地產市場需求的三要素。書第64頁。

21.房地產市場需求調研包括房地產消費者、房地產消費動機和房地產()調研。

A.消費行為

B.消費環(huán)境

C.消費群體

D.消費能力

[答案]A

[解析]房地產市場需求調研的主要內容。書第64頁。

22.房地產市場競爭情況的調研主要包括競爭企業(yè)和(D)兩方面內容。

A.組織

B.個人

C.機構

D.產品

[答案]

[解析]房地產市場競爭者調研。書第65頁。

23.()是消費者群體分類的基本變量。

A.人口

B.地理

C.心理

D.行為

[答案]A

[解析]房地產市場細分的依據。書第85-86頁。

24.房地產細分市場可行性評估包括()。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的增長性

C細分市場的可盈利性

D.細分市場的可進入性

[答案]C

[解析]房地產細分市場可行性評估。書第87-88頁。

25.消費目的通常不包括()。

A.自用

B.公用

C.他用

D.投資置業(yè)

[答案]B

[解析]房地產客戶需求特征的分析。書第89-90頁。

26.()是房地產開發(fā)項目產品定位的基礎。

A.市場化原則

B.持續(xù)性原則

C.差異化原則

D.前瞻性原則

[答案]A

[解析]房地產開發(fā)項目產品定位的原則。書第93頁。

27.項目處于知名學校附近，可以進行()定位。

A.學習類級學生公寓類

B.生態(tài)居住類

C.商業(yè)及商業(yè)服務類

D.居住類和生活服務類

[答案]A

[解析]確定產品定位的方案。書第95頁。

28.按照作用劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別包括()、開發(fā)項目實施策劃報告和開發(fā)項目運營策劃報告。

A.開發(fā)項目決策策劃報告

B.投資策劃報告

C.廣告策劃報告

D.全程策劃報告

[答案]A

[解析]按照作用劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別。書第95-96頁。

29.下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目動態(tài)盈利性指標的是()。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.利息備付率

D.內部收益率

[答案]D

[解析]房地產投資項目經濟評價指標體系。書第124頁。

30.下列不屬于房地產投資項目經濟評價的靜態(tài)指標的是()。

A.投資利潤率

B.資本金利潤率

C.財務內部收益率

D.成本利潤率

[答案]C

[解析]財務內部收益率的概念。書第125頁。

31.考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考試資金時間價值所計算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期()。

A.總比動態(tài)投資回收期長

B.有時比動態(tài)投資回收期長

C.總比動態(tài)投資回收期短

D.與動態(tài)投資回收期相等

[答案]C

[解析]靜態(tài)投資回收期的計算。書第127-128頁。

32.下列關于房地產投資項目盈虧平衡分析的說法中，正確的是()

A.盈虧平衡分析是在一定市場、生產能力及經營管理條件下，通過對其產品產量、成本、稅金互相關系的分析，判斷投資項目對市場供給變化適應能力的一種不確定性分析方法

B.盈虧平衡分析與量本利分析是兩種不同的不確定性分析方法

C.盈虧平衡分析中變動成本總額與生產量總數成正比例增減變動，但單位產品的變動成本是固定不變的

D.盈虧平衡分析中變動成本總額與生產量總數成正比例增減變動，單位產品的變動成本也是同理

[答案]C

[解析]盈虧平衡分析的概念。書131-132頁。

33.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目()的臨界數值。

A.由可行變不不可行

B.由低風險變高風險

C.由敏感性弱變敏感性強

D.由盈利變不盈利

[答案]A

[解析]單因素敏感性分析方法的步驟。書第136-138頁。

34.對房地產投資者危害最大的一種風險是()。

A.政策風險

B.政治風險

C.市場供求風險

D.資本價值風險

[答案]B

[解析]房地產投資系統風險的內容。書140頁。

35.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現有銷售總價500萬元、200萬元、160萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]D

[解析]獨立方案的概念。書147頁。

36.下列方案經濟關系的描述中，描述互補型的方案是()

A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全依存，任何一個方案的取舍會導致其他方案現金流量的變化

B.在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件按，(如受資金、勞動力、材料、設備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施

C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.在若干備選方案中，選擇其中一個方案，其他方案就必然被淘汰

[答案]C

[解析]互補方案的概念。書147頁。

37.甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是()。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

[答案]B

[解析]差額投資內部收益率法的概念。書第150頁。

38.下列內容中，不屬于房地產投資項目可行性研究報告摘要內容的是()。

A.項目的主要經濟指標結果

B.可行性研究的結論

C.項目的基本情況

D.項目經濟指標的測算過程

[答案]D

[解析]房地產投資項目可行性研究報告的結構。書154-156頁。

39.工程建設項目是指在一定時間、費用和質量要求下，為形成一定生產能力(或使用功能)的固定資產，而按特定的程序完成的()。

A.承包合同

B.一次性任務

C.管理工作

D.施工過程

[答案]B

[解析]房地產開發(fā)項目的含義。書第159頁。

40.邀請招標的承包商數量最少為()。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]C

[解析]房地產開發(fā)項目邀請招標。書第167頁。

41.招標人想把工程建設的資金風險轉移給承包商時，一般會采用()合同。

A.成本加利潤

B.成本加酬金

C.單價

D.總價

[答案]D

[解析]可選擇的合同類型。書第172頁。

42.下列措施中，在房地產開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括()。

A.司法措施

B.組織措施

C.經濟措施

D.技術措施

[答案]A

[解析]房地產開發(fā)項目投資控制的概念。書第176頁。

43.供熱與供冷系統的最低保修期是()。

A.1個采暖期、供冷期

B.2個采暖期、供冷期

C.3個采暖期、供冷期

D.5個采暖期、供冷期

[答案]B

[解析]房地產開發(fā)項目質量保修。書第185-186頁。

44.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期是()。

A.1年

B.2年

C.5年

D.15年

[答案]C

[解析]房地產開發(fā)項目質量保修。書第185-186頁。

45.房地產委托代理合同簽訂以后緊接著進行的工作是()。

A.委托方提交有關資料

B.代理方進行營銷企劃

C.代理方進行租售準備

D.委托人與代理人進行項目結算

[答案]A

[解析]商品房銷售代理的工作流程。書第192-193頁。

46.基于效用原理的房地產定價方法是()。

A.成本導向定價法

B.需求導向定價法

C.競爭導向定價法

D.比較定價法

[答案]B

[解析]房地產定價的基本方法。書第195-196頁。

47.在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調整價格策略的是()

A.調整樓宇基價

B.提高前期付款的比例

C.增大樓層之間的差價

D.增大朝向之間的差價

[答案]B

[解析]房地產定價策略。書第197-198頁。

48.房地產公共關系促銷的實質是()。

A.通過給予顧客優(yōu)惠促進銷售

B.通過公關獲取潛在顧客的信息從而促進銷售

C.在擴大企業(yè)影響的基礎上促進銷售

D.在完成銷售目標的同時履行有關社會責任

[答案]C

[解析]公共關系推廣的含義。書第208頁。

49.某地區(qū)房地產交易中賣方、買房應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳納的稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為()

A.323

B.275

C.273

D.258

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

50.某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為()元/平方米。

A.1455.00

B.1456.31

C.1545.00

D.1546.39

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

51.某商品住宅開發(fā)項目的用地是2年前以樓面地價1500元/m2取得的，建筑安裝工程費為2000元/m2，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50%。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元/m2，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為()元/m2。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

[答案]D

[解析]成本法的基本公式。書第218-219頁。

52.某幢住宅的重置價格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠使其市場價值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價值損失屬于()

A.物質折舊

B.功能折舊

C.有形損耗

D.經濟折舊

[答案]D

[解析]建筑物折舊的求取。書第221-223頁。

53.業(yè)主委員會應負責召集或召開的會議不包括()。

A.業(yè)主大會定期會議

B.業(yè)主大會臨時會議

C.首次業(yè)主大會會議

D.業(yè)主委員會會議

[答案]C

[解析]業(yè)主委員會的職責。書第241頁。

54.制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是()。

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主委員會

C.社區(qū)居委會

D.物業(yè)建設單位

[答案]A

[解析]管理規(guī)約的概念。書第245頁。

55.在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現了物業(yè)管理招投標的()原則。

A.公開

B.公平

C.公正

D.誠實信用

[答案]D

[解析]物業(yè)管理招投標的原則。書第249-250頁。

56.下列選項中，不屬于物業(yè)服務合同的主要內容的是()。

A.特約服務

B.專項維修資金的管理與使用

C.物業(yè)管理用房

D.雙方的權利義務

[答案]A

[解析]物業(yè)服務合同的主要內容。書第254-255頁。

57.在房地產抵押貨款關系中，提供抵押房地產的一方，稱為()。

A.貨款人

B.借款人

C.抵押人

D.抵押權人

[答案]C

[解析]房地產抵押貸款概述。書第266頁。

58.某人向銀行貸款50萬元，假設貸款年利率為6%，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個月的付款額最接近()元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

[答案]D

[解析]等額還款抵押貸款中每月還款的構成。書第278頁。

59.住房公積金貸款在本質上是一種()。

A.委托貸款

B.信用貸款

C.基金貸款

D.信托貸款

[答案]A

[解析]公積金個人住房貸款的含義。書第280-281頁。

60.下列關于房地產信托主要特點的說法中，錯誤的是()。

A.房地產信托的業(yè)務方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性

B.房地產信托投資具有較高的收益性

C.房地產的低流動性，使得房地產信托投資具有很大的風險性

D.房地產信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

[答案]D

[解析]房地產信托的特點。書第283頁。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會區(qū)位的有()。

A.歷史區(qū)位

B.經濟區(qū)位

C.文化區(qū)位

D.政治區(qū)位

E.空間區(qū)位

[答案]BCD

[解析]社會區(qū)位。書第1頁。

62.形成房地產有效需求必須具備的條件有()。

A.消費者有購買房地產的意愿

B.消費者能夠承受并支付得起房地產價格

C.城市經濟高速發(fā)展

D.人口急劇增長

E.房地產供給大于房地產需求

[答案]AB

[解析]需求和需要的異同。書第11頁。

63.房地產征收征用的情形有()。

A.國防和外交

B.公共利益的需要

C.商業(yè)房地產開發(fā)

D.商品房開發(fā)

E.搶險、救災等緊急需要

[答案]ABE

[解析]房地產征收征用的情形。書24頁。

64.公共利益的界定不包括()。

A.國防和外交的需要

B.基礎設施建設的需要

C.商業(yè)房地產開發(fā)的需要

D.公共事業(yè)的需要

E.舊城區(qū)改建的需要

[答案]C

[解析]公共利益的界定。書26頁。

65.國有建設用地使用權有償使用的形式有()

A.出讓

B.作價入股

C.租賃

D.劃撥

E.抵押

[答案]ABC

[解析]國有建設用地使用權有償使用的形式。書第39、46、47頁。

66.國有建設用地使用權的協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有( )。

A.適用范圍不同

B.出讓金形成方式不同

C.最低價確定的原則不同

D.協議出讓無需公布出讓計劃

E.出讓主體不同

[答案]ABC

[解析]協議出讓和招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別。書第44頁。

67.通過劃撥方式取得的建設用地使用權辦理了()手續(xù)后可以進行抵押。

A.調整規(guī)劃用途

B.補簽出讓合同

C.補交土地使用權出讓金了

D.領取國有土地使用證

E.經領導批準

[答案]BCD

[解析]建設用地使用權抵押權的設定。書第52頁。

68.社會文化環(huán)境主要包括()

A.基礎設施情況

B.居民的生活習慣

C.宗教信仰、社會風俗

D.家庭人口規(guī)模機構成

E.房地產稅收政策

[答案]BCD

[解析]房地產市場社會文化環(huán)境調研。書第64頁。

69.房地產市場調研報告中不能使用()等含糊詞語。

A.可能

B.大概

C.也許

D.應當

E.盡管

[答案]ABC

[解析]房地產市場調研報告的寫作要求。書第79-80頁。

70.房地產市場細分的依據通常不包括()。

A.人口

B.地理

C.學歷

D.行為

E.信仰

[答案]CE

[解析]房地產市場細分的依據。書第85-86頁。

71.下列資金中屬于房地產投資的資金構成有()。

A.企業(yè)自有資金

B.預售收入

C.信貸融資

D.債券融資

E.在建工程

[答案]ABCD

[解析]房地產投資的資金構成。書第102頁。

72.不確定性分析不包括()。

A.盈虧平衡分析

B.敏感性分析

C.需求分析

D.供給分析

E.風險分析

[答案]CD

[解析]不確定性分析的基本內容。書第131、135、138頁。

73.下列關于敏感性分析的表述中，正確的有()

A.項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變化幅度(通常是列表表示)

B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內變化能是投資項目的經濟效益情況為最好，在什么范圍變化時，投資項目的經濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀真的邊界條件或邊界數值。

C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種

D.敏感性分析只可用于對靜態(tài)經濟指標的分析，而不可用于動態(tài)經濟指標的分析

E.敏感性分析既可用于對靜態(tài)經濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經濟指標的分析

[答案]ABCE

[解析]敏感性分析的作用。書第136頁。

74.下列關于房地產投資風險的表述中，正確的有()

A.房地產投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉移

B.房地產風險具有潛在性，他不是顯現在表面的東西，所以風險是不可認識的

C.房地產投資風險不但存在著風險損失，同時也存在著風險報酬

D.同一風險事件按對不同的投資者會產生不同的風險

E.同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結果

[答案]ACDE

[解析]房地產投資風險的特征。書138-139頁。

75.在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有()。

A.被比較方案的投資額相同或相近

B.被比較方案具有相同的不確定因索

C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致

D.被比較方案具有相同的計算期

E.被比較方案現金流量具有相同的時間單位

[答案]CDE

[解析]對互斥方案進行比選的可比條件。書148頁。

76.建設工程招標文件包括()等。

A.投標人須知

B.合同專用條款

C.工程量清單

D.標底

E.投標書格式

[答案]ABCE

[解析]房地產開發(fā)項目工程招標文件。書168頁。

77.房地產市場營銷的主要策略包括()。

A.房地產渠道策略

B.房地產價格戰(zhàn)略

C.房地產并購策略

D.房地產促銷策略

E.房地產供應鏈策略

[答案]ABD

[解析]主要的房地產營銷策略。書目錄第2頁。

78.房地產估價報告通常由()等組成。

A.估價委托書

B.注冊房地產估價師聲明

C.估價委托合同

D.估價結果報告

E.估價技術報告

[答案]BDE

[解析]房地產估價報告的組成。書第235-237頁。

79.業(yè)主大會會議可以采用()的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

A.集體討論

B.記名投票表決

C.書面征求意見

D.分組討論

E.無記名投票表決

[答案]AC

[解析]業(yè)主大會活動規(guī)則。書第240-241頁。

80.在辦理房地產抵押登記時，房地產管理部門需要對抵押物進行審查的內容有()。

A.抵押物價值的大小

B.抵押物權證的真?zhèn)?/p>

C.抵押物的面積

D.抵押人的信譽

E.抵押物是否已經抵押

[答案]BE

[解析]房地產抵押貸款概述。書第266頁。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

案例分析題(一)

某房地產開發(fā)公司承接了某住宅開發(fā)項目，征地5600平方米。經市場調查該地區(qū)住宅平均售價可達3000元/平方米，該公司計劃獲利220萬元。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：征地補償費為270萬元;前期工程費為40.52萬元;基礎設施費為280.54萬元;建安工程費為650元/平方米;配套設施費為112.60萬元×營管理費為58.12萬元;銷售費用為170元/平方米。假設在本項目中，除了建安工程費和銷售費用外，其余都作為固定成本。

根據題意，回答下列問題：

81.該項目的可變成本為()元/平方米。

A.820

B.1015.24

C.1125.78

D.1295.78

[答案]A

[解析]變動成本的概念。書132頁。

82.該項目的保本開發(fā)面積是()平方米。

A.3499.40

B.499.40

C.3494.40

D.3999.40

[答案]C

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

83.實現利潤220萬元的開發(fā)面積是()平方米。

A.5503.58

B.4503.58

C.5600

D.3503.58

[答案]B

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

84.盈虧平衡分析中的盈虧平衡點可以用()表示。

A.銷售量

B.銷售額

C.利潤率

D.生產能力利用率

[答案]ABD

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

案例分析題(二)

某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費為2500元/㎡，各項規(guī)費為300元/㎡。該項目營銷方案部分內容如下

(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l00元/㎡的價格優(yōu)惠。

85.在該項目市場分析中，應注重()。

A.當地商圈的一般規(guī)模

B.潛在消費者需求傾向

C.本項目的成本分析

D.項目的機會和威脅

[答案]ACD

[解析]房地產銷售渠道選擇的影響因素。書第191頁。

86.該項目采用的銷售渠道為()。

A.直接渠道、參與代理

B.間接渠道、共同代理

C.間接渠道、參與代理

D.直接渠道、共同代理

[答案]B

[解析]房地產銷售渠道的概念。書第190頁。

商品房銷售代理的特點。書第192頁。

87.若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為l2%，則按照成本加成定價法確定的價格應為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

[答案]D

[解析]房地產定價的基本方法。書第195-196頁。

88.該項目營銷方案采用的促銷方式有()。

A.廣告

B.人員推銷

C.營業(yè)推廣

D.公共關系推廣

[答案]AC

[解析]房地產促銷的方式。書第199頁。

案例分析題(三)

采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。

89.選取的可比實例應符合的條件有()。

A.與被估價住宅的面積相同

B.與被估價住宅的年齡相同

C.成交日期應接近估價時點

D.成交價格應盡量為正常價格

[答案]CD

[解析]可比實例的選取。書第212頁。

90.對該可比實例成交價格進行的修正和調整，應包括()。

A.交易情況修t

B.建立價格可比基礎

C.交易日期調整

D.房地產狀況調整

[答案]ACD

[解析]市場法的操作步驟。書第211頁。

91.該可比實例成交價格經過交易日期調整后的價格為()元/m2。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

[答案]A

[解析]市場狀況調整。書第213-214頁。

92.該可比實例成交價格經過樓層調整后的價格為()元/m2。

A.4851.50

B.4852.95

C.5100.50

D.5151.51

[答案]B

[解析]房地產狀況調整。書第214-215頁。

案例分析題(四)

某房地產開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務企業(yè)，對其投資建設的某高檔住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理。根據我國有關法律法規(guī)，該公司需要考慮如下問題。

93.《物業(yè)管理條例》鼓勵建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，因而該房地產開發(fā)公司可采取的招投標方式主要有()。

A.公開

B.協商

C.邀請

D.掛牌

[答案]AC

[解析]物業(yè)管理招投標的方式。書第250頁。

94.該房地產開發(fā)公司應該遵循()原則，進行物業(yè)管理招標。

A.公開原則

B.公平原則

C.公正原則

D.誠實信用原則

E.協商一致原則

[答案]ABCD

[解析]物業(yè)管理招投標的原則。書第249-250頁。

95.該房地產開發(fā)公司擬選聘具有一級資質的物業(yè)服務企業(yè)實施管理，則投標的物業(yè)服務企業(yè)的注冊資本應該為人民幣()萬元以上。

A.1000

B.800

C.500

D.300

E.200

[答案]C

[解析]一級資質物業(yè)服務企業(yè)的條件。書第247頁。

96.該房地產開發(fā)公司應負責組建評標委員會，委員會的人數一般為5人以上的單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數不得少于成員總數的()。

A.2/5

B.3/5

C.2/3

D.1/3

E.1/2

[答案]C

[解析]物業(yè)管理招標的程序。書第251-252頁。

97.該房地產開發(fā)公司已確定中標物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同，該合同的有效期為( )。

A.自簽訂之日起，到前期物業(yè)服務期滿為止

B.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時為止。

C.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會宣布成立為止

D.自簽訂之日起，兩年內。

[答案]B

[解析]物業(yè)服務合同的種類。書第255-256頁。

案例分析題(五)

王某決定于2009年11月購買一套普通住房自住，經估價該住房市場價格為300萬元。

98.王某投?；馂谋ｋU，其保險金額是()萬元。

A.200

B.250

C.300

D.350

[答案]C

[解析]房地產保險的賠償原則。書第288頁。

99.假設王某購得房屋后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該房屋的火災保險，保險金額分別為192萬元和168萬元。若發(fā)生火災，甲保險公司賠償額度為()萬元。

A.140

B.150

C.160

D.168

[答案]C

[解析]房地產重復保險的損失賠償計算。書第288-289頁。

100.王某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于()。

A.建造自住住房

B.翻建自住住房

C.大修自住住房

D.購買房地產債券或股票

[答案]ABC