廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅管理辦法[試行]

　　現(xiàn)將《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅管理辦法（試行）》予以發(fā)布，自2011年1月1日起實施。

　　特此公告。

二一年十一月十五日

　　廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅管理辦法（試行）

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理，提高房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅規(guī)范化管理水平，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則以及相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在我區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃)，按規(guī)定應(yīng)繳納“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售不動產(chǎn)”、“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”等營業(yè)稅（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅），以及按規(guī)定應(yīng)在我區(qū)補(bǔ)征房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅（以下簡稱營業(yè)稅）的，適用本辦法。

　　第三條 發(fā)生本辦法第二條行為的單位和個人，為本辦法所稱的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅納稅人(以下簡稱納稅人)。

　　第四條 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅營業(yè)額的確定：

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人收取的全部價款和價外費(fèi)用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。價外費(fèi)用包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。

　?。ǘσ浴斑€本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。

　?。ㄈ﹩挝缓蛡€人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，按全部收入減除該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　（四）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減除抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的作價后的余額為營業(yè)額。

　　（五）個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減除購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　第五條 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款（包括預(yù)收定金，下同）方式的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　?。ㄈ┘{稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　　第六條 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅期限為1個月。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅期滿之日起15日內(nèi)向土地或者不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)向土地或者不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅而沒有申報納稅并自應(yīng)當(dāng)申報納稅之月起超過6個月的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管地稅機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

　　第七條 納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。

　　第二章 政策管理

　　第八條 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

　　第九條 甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房，應(yīng)區(qū)分不同情形征收營業(yè)稅

　?。ㄒ唬┮晕镆孜?/p>

　　1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)，對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。甲乙雙方的營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條的規(guī)定分別核定。甲乙雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售，應(yīng)對其銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

　　2.以出租土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)的，對甲方應(yīng)按“租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)”征稅，對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。甲乙雙方的營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條的規(guī)定分別核定。

　　（二）甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房

　　1.房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征收營業(yè)稅；對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

　　2.房屋建成后，甲方按銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤，對甲方取得的提成或固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)銷售房屋的收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

　　3.房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定。對甲乙雙方分配所得的房屋，各自銷售的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

　　上述提供土地使用權(quán)，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國土局核發(fā)的《建設(shè)用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。

　　第十條 從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十一條 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，只要雙方簽訂了在建項目轉(zhuǎn)讓合同并取得收入，按以下辦法征收營業(yè)稅：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動遷還原房，其按規(guī)定償還面積部分，按同類房屋的成本價格或按當(dāng)?shù)卣?guī)定的成本價格標(biāo)準(zhǔn)計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅；對超出償還面積部分按市場價格計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。

　　第十三條 土地整理儲備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十四條 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十五條 單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

　　第十六條 納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

　　第十七條 單位或者個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　第十九條 軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地使用權(quán)時取得的收入應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。計稅依據(jù)為軍隊轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)向?qū)Ψ饺〉玫娜績r款和價外費(fèi)用?！巴恋厥找娼稹辈坏每鄢?/p>

　　第二十條 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租期長短，均應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”征收營業(yè)稅。

　　第二十一條 對單位出租房屋，應(yīng)按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅。

　　對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。

　　轉(zhuǎn)租房屋，按其取得的租金收入征收營業(yè)稅。

　　第二十二條 下列行為，不征收營業(yè)稅：

　?。ㄒ唬┮詿o形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為；股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。

　　（二）凡經(jīng)人民政府依法定程序批準(zhǔn)并辦理審批手續(xù)的政府出讓土地使用權(quán)的行為。

　?。ㄈ⑼恋厥褂脵?quán)歸還土地所有者的行為。納稅人將土地使用權(quán)歸還土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否政府財政資金，均不征收營業(yè)稅。

　　（四）對國家建設(shè)需要征用農(nóng)村集體及其農(nóng)民承包的土地后，農(nóng)村集體及其農(nóng)民由此取得的補(bǔ)償費(fèi)收入。

　?。ㄎ澹┓课堇^承人取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在若干繼承人共同繼承房屋遺產(chǎn)過程中，其中一方繼承房產(chǎn)，并由繼承房產(chǎn)者對其他繼承人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對其他繼承人取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，暫不征收營業(yè)稅。

　?。┳》繉ｍ椌S修基金。

　　第二十三條 下列行為，免征營業(yè)稅：

　　（一）土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

　?。ǘ﹤€人自建自用住房銷售時取得的銷售收入。

　?。ㄈ﹤€人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售取得的銷售收入。

　?。ㄈ┢髽I(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入。

　?。ㄋ模﹤€人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　　（五）軍隊空余房產(chǎn)租賃收入。

　　（六）按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等。

　?。ㄆ撸┝庾》拷?jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入。

　?。ò耍┺r(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金）。

　?。ň牛﹤€人出租房屋，月營業(yè)額未達(dá)起征點的。

　　第三章 征收管理

　　第二十四條 營業(yè)額減除項目支付給境內(nèi)單位或者個人的，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票以及國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證為合法有效憑證；支付給境外單位或者個人的，以該單位或者個人的簽收單據(jù)以及國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

　　第二十五條 納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)于項目施工前，向項目所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理項目登記，如實填寫項目登記表，并提供與項目有關(guān)的合同、協(xié)議書等相關(guān)資料。納稅人取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)及時報送主管地稅機(jī)關(guān)備案，并按月將商品房銷售明細(xì)表報送主管地稅機(jī)關(guān)備案。

　　納稅人到外縣（市）開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)持機(jī)構(gòu)所在地地稅機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，于項目施工前，向項目所在地主管地稅機(jī)關(guān)報驗登記。

　　從事出租房屋的納稅人，應(yīng)及時將租賃合同和在房管部門辦理的房屋租賃登記備案資料報送主管地稅機(jī)關(guān)。

　　第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依托建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)項目管理軟件 (以下稱項目管理軟件),以房地產(chǎn)項目為管理對象,通過對采集錄入和納稅人自行錄入的項目稅源信息進(jìn)行審核、分析比對和預(yù)警監(jiān)督,實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目稅源實時監(jiān)控的管理模式。

　　對納稅人的房屋租賃情況，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)建立戶管臺帳，收集、歸檔管理與房屋出租稅收有關(guān)的資料，建立和完善房屋租賃稅源數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)稅收征收管理。

　　第二十七條 各級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動與發(fā)改委、國土、規(guī)劃、住建、公安、工商等部門聯(lián)系，加強(qiáng)政務(wù)協(xié)作，建立信息交換制度，及時獲取涉稅信息，掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)、銷售過程中以及房屋出租的有關(guān)稅源情況，加強(qiáng)稅收征收管理。

　　第二十八條 各級地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況可自行征收個人出租房屋的各項稅收，也可按規(guī)定委托房管部門、街道、流動人員管理機(jī)構(gòu)等代征個人出租房屋有關(guān)稅收。同時地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對代征單位和人員的培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督，提高委托代征工作質(zhì)量。

　　第四章 附則

　　第二十九條 本辦法未盡事宜按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條 本辦法自2011年1月1日起執(zhí)行。本辦法涉及的稅收政策執(zhí)行時間從其原規(guī)定。