注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》知識(shí)點(diǎn)：契稅法

注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》練習(xí)題：契稅法

　　一、征稅對(duì)象

　　契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換。

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。以房產(chǎn)抵債的，過戶時(shí)按照折價(jià)款繳納契稅。

　　例如，甲某因無力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。

　　2012新增：已繳納契稅的購房者，權(quán)屬變更前退房的，退稅，變更后退房的，不予退還已納契稅。

　　(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房

　　買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

　　(四)房屋贈(zèng)予(非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅，個(gè)人互換住房不交)

　　(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。

　　(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。

　　(六)承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　三、納稅義務(wù)人、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)納稅義務(wù)人

　　契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國(guó)家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國(guó)公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　房屋附屬設(shè)施納稅規(guī)定。

　　1. 采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　　2. 承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　【經(jīng)典例題】假設(shè)普通住宅契稅稅率為1.5%，非普通住宅契稅稅率為3%，非住宅契稅稅率為5%。

　　①如果購買的是一套普通住宅，車位與普通住宅是統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。即：1.5%，如果單獨(dú)計(jì)價(jià)，則普通住宅按1.5%交納契稅，車位按5%交納契稅。

　　②如果購買的是一套非普通住宅，車位與非普通住宅是統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。即：3%，如果單獨(dú)計(jì)價(jià)，則非普通住宅按3%交納契稅，車位按5%交納契稅。

　　對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人，配偶以及未成年子女，不同)唯一住房的，減半征收契稅，對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

　　五、征收管理

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