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2016年房地產估價師《案例分析》房地產損害賠償估價方法考點

更新時間:2015-12-04 10:03:23 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽140收藏14

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  房地產損害賠償估價方法選擇知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點,現(xiàn)整理如下:

  房地產損害賠償估價方法選擇:

  損害賠償評估通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

  修復費用法(成本法)

  修復費用法也稱為成本法,該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用,主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

  V=C1+C2+C3+C4-C5

  式中V--房地產損害評估值;

  C1--拆除工程費用;

  C2--修繕工程費用;

  C3--恢復工程費用;

  C4--直接經(jīng)濟損失;

  C5--被拆除物殘值。

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  拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額,并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

  拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

  直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費,間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規(guī)則進行測算,間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

  直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失,包括:

  (1)房屋使用人周轉安置費用;

  (2)房屋空置的收益損失;

  (3)房屋使用面積減少的損失;

  (4)房屋室內凈高降低的損失;

  (5)房屋采光面積減少的損失;

  (6)房屋耐久性降低的損失;

  (7)鄰近房屋損壞的補償;

  (8)施工影響的補償;

  (9)其他直接經(jīng)濟損失。

  被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

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