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2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)考點(diǎn)

更新時間:2015-12-04 14:33:47 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽288收藏86

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  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點(diǎn),現(xiàn)整理如下:

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi):

  一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

  從長遠(yuǎn)發(fā)展方向看,隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和人民經(jīng)濟(jì)收入水平及生活水平的提高,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在市場競爭機(jī)制下,由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商,按質(zhì)論價、質(zhì)價相符。

  二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價格管理方式

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的,有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

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  三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

  四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法

  (一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

  (二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算方法

  (三)漏交率問題

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  五、物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

  為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù),引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立等價有償?shù)南M(fèi)觀念,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展,為配合《辦法》的貫徹落實(shí),中國物業(yè)管理協(xié)會在總結(jié)我國物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上,制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》),作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)。

  (1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。

  (2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況,由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。

  (3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

  (4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時,應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素,選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。

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  六、住宅專項(xiàng)維修資金

  隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,新的住房體制逐漸形成,居民自有住房的比例越來越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)普遍多元化的情形下,住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓,甚至整個小區(qū)住宅的正常使用和安全,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要維修及更新、改造,所需的費(fèi)用如何在少則幾十個、多則上千個業(yè)主之間及時籌集,成為亟需解決的問題。l998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)明確提出建立住房維修基金制度,維修基金專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī),2007年12月4日,原建設(shè)部、財政部聯(lián)合簽署《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,自2008年2月1日起施行。

  (一)住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途

  (二)住宅專項(xiàng)維修資金的交存

  (三)住宅專項(xiàng)維修資金的管理

  (四)住宅專項(xiàng)維修資金的使用

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