2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)實物狀況描述考點

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　　房地產(chǎn)實物狀況描述知識點是206年房地產(chǎn)估計師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　房地產(chǎn)實物狀況描述：

　　對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。

　　(一)土地實物狀況描述

　　對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面;

　　(1)土地面積：通常以平方米(㎡)為單位，面積較大的土地通常以公頃(h㎡)為單位。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明項目規(guī)劃占地面積以及其中的建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。

　　(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

　　(3)地形：說明是平地還是坡地等。

　　(4)地勢：說明該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

　　(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

　　(6)地基(地質(zhì))：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。

　　(7)土地條件(土地開發(fā)程度)：說明周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。

　　(8)其他。例如，臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說明其排水和灌溉等。

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　　(二)建筑物實物狀況描述

　　對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

　　(1)建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)，餐館還要說明可同時容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)。

　　(2)層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑)。建筑總高度超過l00m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(3)外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

　　(4)建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu);②混凝土結(jié)構(gòu)(包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等);③ 砌體結(jié)構(gòu)(包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu));④木結(jié)構(gòu);⑤塑料結(jié)構(gòu);⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu);②框架結(jié)構(gòu);③深梁結(jié)構(gòu);④筒體結(jié)構(gòu);⑤拱結(jié)構(gòu);⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu);⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)(包括折板結(jié)構(gòu));⑧懸索結(jié)構(gòu);⑨艙體結(jié)構(gòu)。

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　　(5)設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)狻㈦娞?、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無)及性能。

　　(6)裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

　　(7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

　　(8)層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

　　(9)空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

　　(10)年齡(房齡、屋齡、樓齡)和設(shè)計使用年限：對于年齡，最好具體說明開工日期、竣工日期。不能具體說明的，要說明建成年月或建成年份、建成年代。設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。

　　(11)維護(hù)情況及完損程度：說明基礎(chǔ)的穩(wěn)固性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)，地面、墻面、門窗等的破損情況等。

　　(12)其他：說明可間接反映建筑物實物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、建筑師和設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進(jìn)度(例如是正負(fù)零、結(jié)構(gòu)某層，還是結(jié)構(gòu)封頂)、預(yù)計竣工日期、交付日期等。對于商業(yè)用房特別是臨街鋪面房，還要說明其面寬、進(jìn)深和寬深比。

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