2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》常見錯(cuò)誤估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)

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　　三) 市場背景分析(詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。背景分析沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，說明變動(dòng)趨勢(shì)，也是錯(cuò)誤。05年少市場背景分析。

　　四) 最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)

　　最高最佳使用分析應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途的確定。

　　如最高最佳原則有效分析缺少法律上可行原則。

　　五) 估價(jià)方法選用(詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)

　　1、未說明選用方法理由，07年少選用方法的理由。

　　六) 估價(jià)測(cè)算過程(詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限確定錯(cuò)誤。08年收益期限確定錯(cuò)誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。

　　(3)對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

　　(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

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　　A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分?！　、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。03年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤，04年按房屋重置價(jià)格的2%錯(cuò)誤，06年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。

　　C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。06年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯(cuò)題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。

　　D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用。

　　F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。如04年租約內(nèi)未按合同計(jì)算凈收益，

　　(6)報(bào)酬率確定錯(cuò)誤

　　A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤，確定要有理由，如07年報(bào)酬率確定沒有具體說明。

　　B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率04年確定房地產(chǎn)報(bào)酬率未區(qū)分不同用途，

　　C、安全利率選擇錯(cuò)誤03年僅按存款利率未用安全利率+風(fēng)險(xiǎn)

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報(bào)酬率。

　　(7)公式選用要用理由04、06年少選用公式的理由，如公式有字母解釋，一定要看字母代表的含義是否正確。如07年A說明錯(cuò)誤。10年A、G說明錯(cuò)誤。

　　(8)管理費(fèi)未說明是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用，如03年(根據(jù)某某規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入計(jì)管理費(fèi))07也為說明。

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　　2、市場法

　　1)要有市場法的計(jì)算公式。06、08年少

　　2)區(qū)位相近若層高不同要注意選取的可比實(shí)例是否調(diào)整。08年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)，朝向、樓層、周邊情況是區(qū)域因素。

　　3)用途相同 08年未指明可比實(shí)例用途

　　4)檔次相當(dāng) 05、06年可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同應(yīng)加以修正。

　　5)規(guī)模相當(dāng) 09年可比實(shí)例規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不宜做可比實(shí)例。

　　6)估價(jià)目的吻合 08估價(jià)對(duì)象有地下車庫，可比實(shí)例介紹中少是否有地下車庫的說明。09年市場法計(jì)算中少地上車位、地下車庫的計(jì)算。

　　7)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 09年可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相差兩年不宜做可比實(shí)例。

　　8)成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格 10年可比實(shí)例成交價(jià)格未做說明

　　9)修正系數(shù)是否與描述的相一致 04、05年個(gè)別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒。

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　　成本法：

　　1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

　　2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明，保險(xiǎn)法的計(jì)算基數(shù)應(yīng)是建筑物現(xiàn)值。

　　4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確，是否計(jì)算完整，如03年未考慮銷售費(fèi)用。

　　5基數(shù)是否正確。 05年投資利息的基數(shù)錯(cuò)誤，未計(jì)土地取得成本。管理費(fèi)基數(shù)要計(jì)算土地取得成本。

　　6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)03年折舊年限錯(cuò)誤。

　　8用成本計(jì)算而非成本價(jià)

　　9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

　　假設(shè)法

　　1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)

　　2察看項(xiàng)目是否齊全。05年未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。05年開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，為計(jì)算購買估價(jià)對(duì)象的投資利潤。06年總地價(jià)扣除項(xiàng)目不應(yīng)有銷售利潤。

　　3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

　　6最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分;

　　7估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題;

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　　七) 估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)

　　“估價(jià)結(jié)果的確定”要詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤主要表現(xiàn)在：

　　(1)確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持(如：估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、老師意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果)。如：“根據(jù)上述計(jì)算，確定估價(jià)結(jié)果為XX萬元”，而確定的“估價(jià)結(jié)果”又與計(jì)算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分”。

　　(2)最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)和單價(jià)，并要有大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。否則，視為錯(cuò)誤。

　　再仔細(xì)看看以下：

　　1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

　　2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

　　4修正年限是否正確

　　5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明

　　8注意利息的計(jì)算方式，期限

　　9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

　　10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

　　11注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

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