2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》常見(jiàn)錯(cuò)誤估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)

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　　2)估價(jià)對(duì)象描述不清晰

　　1)土地權(quán)益方面

　?、偻恋厥褂脵?quán)人交代不清;07年結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒(méi)有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。

　　②土地使用權(quán)性質(zhì)(出讓與劃撥;集體所有與全民所有;長(zhǎng)期用地與臨時(shí)用地等)交代不清;

　?、弁恋厥褂媚晗藿淮磺?如起止年月等(劃撥土地不需交代)

　　④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;07年結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。

　?、萃恋厥褂脵?quán)證交代不清;

　?、迣?duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。

　　2)土地實(shí)物方面

　　①土地“生熟”程度交代不清;

　?、谕恋貎r(jià)格類型(商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地)交代不清;

　?、弁恋噩F(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;

　?、芡恋孛娣e、形狀等交代不清;

　?、萃恋氐乃闹两淮磺?

　?、尥恋氐牡貏?shì)、地質(zhì)狀況等交代不清。

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　　3)建筑物方面

　?、俜课菟袡?quán)證及權(quán)屬交代不清(特別是抵押估價(jià));08年估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。09年估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。10年估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況;或建成時(shí)間未具體到月;或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況?！　?②房屋用途交代不清;

　?、劢ㄖ锝Y(jié)構(gòu)交代不清;

　?、芊课萁ǔ赡甏淮磺?

　?、莘课轄顟B(tài)交代不清楚(如在建工程的進(jìn)度);

　　⑥房屋裝修(主要是賓館、酒店等)交代不清;

　　⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清;

　　⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清;

　　⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清

　　2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等

　　3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)

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　　4) 是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代

　　5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代

　　6) 房屋用途交代不清

　　7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

　　8) 房屋建成年代交代不清

　　9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　11)面積前后不符，分部之和不符合總面積;

　　12)建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

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　　五) 估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)

　　著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　(1)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

　　(2)城市房屋征收的估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)格。”

　　六) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定的理由)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確(注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn))

　　與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　(1)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確(如表述為“估價(jià)時(shí)期”、“估價(jià)年月”等);征收房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收公告之日。

　　(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　七) 價(jià)值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

　　(1)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　　(2)征收房屋的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　八) 估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)

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　　(提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)

　　1、估價(jià)規(guī)范2、委托書(shū)3、缺少重要法規(guī)如09年估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

　　九) 估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)

　　(缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則)

　　(1)不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求(如“保守”原則)或缺少某項(xiàng)原則;

　　(2)與估價(jià)目的不對(duì)應(yīng)，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則(抵押評(píng)估報(bào)告的估價(jià)原則應(yīng)表述為:“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”。)05年缺少估價(jià)原則、08年轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。09年缺少謹(jǐn)慎原則。

　　十) 估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)

　　1、只使用了一種估價(jià)方法

　　2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

　　6、缺少估價(jià)方法定義03、04、05、06年少估價(jià)方法定義。07年少選用公式的理由。

　　十一) 估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格)

　　(1)評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有寫(xiě)成大寫(xiě)。

　　(2)對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。

　　(3)缺少單價(jià)或總價(jià) 03年未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由(以收益法成本法簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù))、05年確定理由不充分(根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法權(quán)重取值各50%)、 08年估價(jià)結(jié)果有“可能”字樣、10年估價(jià)結(jié)果取值缺乏理由(綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，)

　　十二) 估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)

　　十二) 估價(jià)作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)

　　十四) 估價(jià)報(bào)告使用期限(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年)以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開(kāi)始。

　　但要注意：

　　(1)報(bào)告的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì);

　　(2)估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過(guò)一年，在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下不超過(guò)半年。06年估價(jià)報(bào)告有效期關(guān)于不負(fù)責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤

　　抵押報(bào)告十五)變現(xiàn)能力分析09年少變現(xiàn)能力分析

　　十六)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示10年少風(fēng)險(xiǎn)提示

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