2016年房地產估價師《理論與方法》講義對房地產估價的基本認識1.2

　　【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《經營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》講義對房地產估價的基本認識1.2"，本文系統(tǒng)闡述了對房地產估價的各種需要的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　對房地產估價的各種需要知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，先整理如下：

　　第二節(jié) 對房地產估價的各種需要

　　一、房地產抵押的需要：

　　房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務履行的房地產為抵押房地產。

　　二、房地產征收征用的需要：

　　房地產特別是土地，是各種生產、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是強制性的，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應當返還被征用人，通俗地說是“強租”。

　　三、房地產稅收的需要：

　　自古以來，房地產是一個良好的稅源，與房地產有關的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產稅(房屋稅)、地產稅(土地稅、地價稅)、房地產稅(不動產稅、財產稅、物業(yè)稅)、契稅(不動產取得稅、不動產移轉稅)、土地增值稅等。在現(xiàn)代市場經濟下，這些稅種的計稅依據(jù)一般是房地產的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛A的房地產價格差額、增值額等。為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說服納稅人，稅務機關需要掌握真實的房地產價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據(jù)。納稅人認為稅務機關核定的計稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產估價機構評估計稅價值，以說服稅務機關重新核定計稅依據(jù)。

　　四、房地產保險的需要：

　　房地產是最重要的財產之一，特別是建筑物可能因發(fā)生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據(jù)。

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　　五、房地產轉讓和租賃的需要：

　　房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是指房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡稱房地產)轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人(國家)、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于房地產價值較大，房地產轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大的損失。又因為一般的單位和個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中未曾經歷過房地產交易，并且沒有兩宗房地產是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產及其市場行情通常不很了解，這就需要房地產估價為其確定轉讓價格或租金等提供參考依據(jù)，以免在房地產轉讓和租賃中遭受損失。

　　六、國有建設用地使用權出讓的需要：

　　國有建設用地使用權。出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費 (簡稱出讓金等費用)的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定各種出讓底價(一般是出讓人可接受的最低價)提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價 (一般是欲取得土地者可承受的最高價)提供參考依據(jù)。例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。

　　七、房地產分割的需要：

　　房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取實物分割的方法，原因一是房地產在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產的效用，減損房地產的價值。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場價值的一半向對方支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產估價機構對該住房進行估價。

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