2016年房地產估價師《理論與方法》講義房地產價格和價值的種類3.4

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　　成交價格、市場價格、理論價格和評估價值：

　　(一)成交價格

　　成交價格簡稱成交價，是指一筆房地產交易中交易雙方達成交易--買方同意支付、賣方同意接受，或者買方付出、賣方收取的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。成交價格是一個已經完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情的了解程度，出售或購買的動機或急迫程度，交易雙方之間的關系、議價能力和技巧，賣方的價格策略等的不同而有所不同。

　　(二)市場價格

　　市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產在市場上的平均水平價格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格，是該種房地產大量成交價格的抽象結果(如該種房地產成交價格的平均數或中位數、眾數)。

　　(三)理論價格

　　理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經濟學里有許多詞來表達它，如價值、內在價值、自然價值、自然價格、實際價值、真實價值等。但理論價格并不是靜止不變的。

　　(四)評估價值

　　評估價值(appraisal value)簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動得出的估價對象的價值，即它實質上是估價師對估價對象價值的一個估計值。評估價值可根據采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如通常把市場法、收益法、成本法測算出的價值，分別稱為比準價值、收益價值和積算價值。

　　市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值：

　　在實際估價中，不同的估價目的要求評估的價值類型可能不同。不論是何種評估價值，均是假定估價對象在一定的條件下進行交易的最可能的價格或金額。

　　市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最常用的價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。

　　(一)市場價值

　　市場價值(market value，MV)過去稱為公開市場價值(open market value，OMV)，國內外有多種定義。

　　(二)投資價值

　　投資價值(investment value)一詞有兩種含義：一是值得投資，如人們在為某個項目或產品、資產等做銷售宣傳時，經常稱其具有投資價值;二是從某個特定的投資者(如某個購買者)的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值是指后者。因此，某一房地產的投資價值，是指根據某個特定的投資者的實際情況，對該房地產所評估的價值。與此相比，該房地產的市場價值，是指該房地產對一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數人的觀點)的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。

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　　(三)謹慎價值

　　謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。

　　(四)快速變現價值

　　快速變現價值是指在不符合市場價值形成條件中"適當的營銷"下的價值。

　　(五)在用價值

　　在用價值是指在現狀利用下的價值。

　　(六)殘余價值

　　殘余價值是指在非繼續(xù)利用下的價值。它一般低于市場價值。

　　買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值：

　　(一)買賣價格

　　買賣價格也稱為銷售價格，簡稱買賣價，是房地產權利人采取買賣方式將其房地產轉移給他人，由房地產權利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。

　　(二)租賃價格

　　租賃價格通常稱為租金，有時稱為租價，在土地與建筑物合在一起的場合習慣上稱為房屋租賃價格，簡稱房租，在土地或以土地為主的場合一般稱為地租，是房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。

　　(三)抵押價值

　　在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產抵押價值，為保障貸款及時足額收回，貸款人要求無論是在設立抵押權時還是在實現抵押權時，以及在此期間，房地產抵押價值都要大于未償還的貸款余額。

　　(四)保險價值

　　保險價值(insurable value)是將房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。例如，投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經濟損失(如停產停業(yè)損失、租金損失等)。

　　(五)計稅價值

　　計稅價值(assessed value)有些場合稱為計稅租金，是為稅務機關核定計稅依據提供參考依據而評估的房地產價值或租金。

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　　(六)征收價值

　　征收價值也稱為征收補償價值，是為國家征收房地產確定被征收房地產的補償提供依據而評估的被征收房地產的價值。

　　房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格：

　　房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格是按照房地產權利的種類劃分的幾種價格，具體有房屋所有權價格、土地所有權價格、建設用地使用權價格、宅基地使用權價格、土地承包經營權價格、地役權價格、抵押權價格和租賃權價格。為敘述方便，將建設用地使用權價格、宅基地使用權價格和土地承包經營權價格合稱為土地使用權價格，將地役權價格、抵押權價格和租賃權價格合稱為其他房地產權利價格。

　　(一)房地產所有權價格

　　房地產所有權價格是指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者房屋和土地所有權價格。目前，中國的土地只能為國家所有或集體所有，土地的國家所有權和集體所有權不允許出讓和轉讓，僅存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲型恋亍?/p>

　　(二)土地使用權價格

　　由于土地使用權有建設用地使用權(其中又有出讓的建設用地使用權、劃撥的建設用地使用權和其他建設用地使用權)、宅基地使用權、土地承包經營權，所以土地使用權價格又有相應的使用權價格。中國目前有償出讓和轉讓土地的價格主要是建設用地使用權價格?！冻鞘蟹康禺a管理法》第八條規(guī)定："土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。"據此，通過出讓方式從國家那里取得的建設用地使用權價格，其法定名稱為土地使用權出讓金。但在現實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內涵也不盡相同。對有使用期限的出讓的建設用地使用權和土地承包經營權來說，其價格還可以區(qū)分為不同使用期限的價格，如40年、50年、70年的出讓的建設用地使用權價格。

　　(三)其他房地產權利價格

　　其他房地產權利價格泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格。

　　無租約限制價值、出租****益價值和承租****益價值：

　　對于已出租的房地產，在估價時需要區(qū)分和弄清評估的是無租約限制價值，還是出租****益價值或承租****益價值。

　　無租約限制價值是指全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。它有時又稱為完全產權價值。從嚴格意義上講，完全產權價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價值，是“干凈”的房屋所有權和“干凈”的某種土地使用權的價值。出租****益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的房地產價值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。承租****益價值即租賃權價值，是指按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。

　　合同租金與市場租金的差異程度，對無租約限制價值沒有影響，但影響著出租****益價值和承租****益價值的大小。如果合同租金低于市場租金，則出租****益價值會小于無租約限制價值，此時承租****益價值是正的。如果合同租金高于市場租金，則出租****益價值會大于無租約限制價值，此時承租****益價值是負的。同一宗房地產，無租約限制價值、出租****益價值和承租****益價值三者之間的關系一般為：

　　無租約限制價值=出租****益價值+承租****益價值

　　對于已出租的房地產，估價目的不同，在無租約限制價值、出租****益價值和承租****益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產抵押估價、房地產轉讓估價應評估出租****益價值，房屋征收估價應評估無租約限制價值。

　　房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格：

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　　(一)房地產所有權價格

　　(二)土地使用權價格

　　(三)其他房地產權利價格

　　其他房地產權利價格泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格。

　　無租約限制價值、出租****益價值和承租****益價值：

　　對于已出租的房地產，在估價時需要區(qū)分和弄清評估的是無租約限制價值，還是出租****益價值或承租****益價值。

　　無租約限制價值=出租****益價值+承租****益價值

　　基準地價、標定地價和房屋重置價格：

　　的幾種價格?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十三條規(guī)定："基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。"第三十四條規(guī)定："房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。" 基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價值。

　　根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (GB/T l8508-2001)，基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期l3上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期目的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

　　目前對房屋重置價格還沒有規(guī)范的定義，可將其理解為不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期建設的必要支出及應得利潤。如果有了這種房屋重置價格，實際估價中估價對象房屋或建筑物的價值，可以通過該種房屋重置價格的比較、調整來求取。

　　土地價格、建筑物價格和房地價格：

　　土地價格、建筑物價格和房地價格是按照房地產基本存在形態(tài)劃分的幾種價格。

　　(一)土地價格

　　土地價格簡稱地價，如果是一塊空地，就是指該塊土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，則是指其中土地部分的價格，不包含該土地上的建筑物的價格。

　　(二)建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含該建筑物占用范圍內的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品住房的價格，通常含有該建筑物占用范圍內的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內涵不同。

　　(三)房地價格

　　房地價格也稱為房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占用范圍內的土地的價格，或者土地及其上的建筑物的價格。該價格往往等同于人們平常所說的房價。

　　對同一宗房地產而言，有：

　　房地價格=土地價格+建筑物價格

　　土地價格=房地價格一建筑物價格

　　建筑物價格=房地價格一土地價格

　　但需要指出的是，上述土地價格、建筑物價格、房地價格三者的關系不是機械的，即不是不論房地產是在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨立考慮時都存在著上述關系，而是指對同一宗房地產來說，由于只存在土地、建筑物和房地三種基本形態(tài)，所以同一宗房地產的價值只能歸屬于這三種對象之中。房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割、合并估價不同：在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值;在房地產分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值;在房地產合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。

　　總價格、單位價格和樓面地價：

　　(一)總價格

　　總價格簡稱總價，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格。它可能是一塊面積為500m2的土地的價格，一套建筑面積為200m2的高檔公寓的價格，或一座建筑面積為l0 000m2的商場的價格，也可能是一個城市的全部房地產的價格，或者一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低。

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　　(二)單位價格

　　單位價格簡稱單價，其中土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。

　　認清單位價格，必須認清價格單位，否則只是一個單純的數字符號，無經濟意義。價格單位由貨幣和面積構成。

　　(1)貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，例如是人民幣還是美元、港幣。在貨幣單位方面，例如是元還是萬元。

　　(2)面積：包括面積內涵和面積單位。在面積內涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習慣用法可能不同，如中國內地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國中國香港習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國中國臺灣一般采用坪。

　　(三)樓面地價

　　樓面地價是一種特殊的土地單價，是將土地總價按土地上的建筑物面積(通常為建筑面積)均攤的土地價格

　　名義價格和實際價格：

　　名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。有多種含義的名義價格和實際價格，例如：①未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。在計算房地產自然增值時，應采用這種含義的實際價格。②在買房送裝修、家具、汽車、車位、物業(yè)服務費等的情況下，未減去裝修、家具、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值的價格為名義價格，減去了裝修、家具、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值后的價格為實際價格。③在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。④ 房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格(或

　　稱為正常成交價格)則是在買賣'雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。

　?、菰诓煌母犊罘绞较拢诔山蝗掌谥v明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格，在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。

　　起價、標價、成交價和均價：

　　起價、標價、成交價和均價是新建商品房銷售中的幾種價格。

　　起價是指銷售新建商品房的最低價。該價格通常是最差位置的樓幢和最差的戶型、朝向、樓層的商品房的價格，有時甚至連這種價格的商品房都不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的一種價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

　　標價也稱為報價、掛牌價、表格價，是新建商品房銷售者在價目表上標注的不同樓幢、戶型、朝向、樓層的商品房的出售價格，即賣方要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后商品房銷售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。

　　成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

　　均價是所銷售商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

　　評估價、保留價、起拍價、應價和成交價：

　　評估價、保留價、起拍價、應價和成交價是房地產拍賣中的幾種價格。房地產拍賣是以公開競價的形式，將房地產轉讓給最高應價的競買人或者表示以該最高價買受的優(yōu)先購買權人的買賣方式。

　　房地產拍賣活動中的評估價，一般是指為人民法院或有關當事人確定擬拍賣房地產的保留價提供參考依據，對擬拍賣房地產的市場價值或快速變現價值進行分析、測算和判斷的結果。此外，房地產拍賣活動中還有一種評估價，即為競買人確定最高出價提供參考依據，對拍賣房地產的投資價值或市場價值進行分析、測算和判斷的結果。

　　保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標的無保留價的，拍賣師應在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。在有保留價拍賣中，保留價通常是有關當事人參照評估價或者市價確定的。人民法院對被查封房地產的拍賣均采取有保留價拍賣方式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定：" 拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。"后來的《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對確定拍賣保留價的規(guī)則作了適當修改，其第十三條規(guī)定："拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。

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