現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別?
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【摘要】"現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別?
答疑：
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：
(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。
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(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點(diǎn)上的價值(最終是折算到估價時點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為 5000/(1+10%)3=3757(萬元)
(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。
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