建筑物折舊的概念和原因?
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問題：
建筑物折舊的概念和原因?
答疑：
這里所講的建筑物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。在實際估價中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)考慮建筑物的折舊包括下列3個方面：(1)物質(zhì)折舊; (2)功能折舊;(3)經(jīng)濟折舊。
(一)物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為下列4個方面：(1)自然經(jīng)過的老朽;(2)正常使用的磨損;(3)意外的破壞損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。
自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價時點時的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。
正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。
意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi);人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。
延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。
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(二)功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失。
例題：建筑物內(nèi)部布局過時、設(shè)備落后引起的折舊屬于( )
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、有形折舊
答案：C
(三)經(jīng)濟折舊
經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個高級住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價值會下降，這也是經(jīng)濟折舊。在經(jīng)濟不景氣時期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產(chǎn)的價值降低，在估價上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種現(xiàn)象不會永久存在，當(dāng)經(jīng)濟復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。
例5-6：某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。
例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有( )
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊
答案：ABC
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