2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題二
【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題二",整理如下,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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案例一:
公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/㎡,甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí),因債務(wù)糾紛,被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣,成功賣出了8棟,平均成交價(jià)格為4000元/㎡,其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后,建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣評(píng)估底價(jià)太低,而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡,遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本,很不合理。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。
請(qǐng)問:乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?
標(biāo)準(zhǔn)答案:
乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有
1.拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。
3.拍賣時(shí)只賣出了20棟中的8棟,說明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上,市場(chǎng)的需求并不旺盛,需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣別墅時(shí)不同,2002年的拍賣地價(jià)與2003年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性,更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。
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案例二:
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤,并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
請(qǐng)問:
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案:
1)錯(cuò)誤有:
?、賾?yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
?、趹?yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。
?、劾麧檻?yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊:
?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
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