2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選題四

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　　1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　答案BCD

　　4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.銷售稅費(fèi)，投資利息

　　D.管理費(fèi)用

　　答案ABCD

　　5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是( )。 ①選取可比實(shí)例;②搜集交易實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規(guī)則

　　B.街道較規(guī)整

　　C.地勢(shì)較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動(dòng)平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構(gòu)筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價(jià)中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A.估價(jià)方法

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況

　　答案BCD

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　　11.房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　)，估價(jià)對(duì)象為(　)狀況。

　　A.現(xiàn)在，歷史

　　B.現(xiàn)在，現(xiàn)在

　　C.歷史，現(xiàn)在

　　D.未來(lái)，現(xiàn)在

　　答案：A

　　12.在城市房屋拆遷中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以(　)為準(zhǔn)。

　　A.以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定

　　B.房屋的實(shí)際狀況

　　C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷

　　D.評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

　　答案：A

　　13.現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是(　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同

　　B.交易日期不同

　　C.估價(jià)目的不同

　　D.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同

　　答案：D

　　14.為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著(　)等進(jìn)行估價(jià)。

　　A.各方當(dāng)事人均是理性的

　　B.估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　C.估價(jià)人員應(yīng)站在國(guó)家的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　D.估價(jià)人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

　　E.估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　答案：ABD

　　15.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以(　)為依據(jù)。

　　A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書

　　B.委托人提供的書面證明

　　C.權(quán)屬檔案的記載

　　D.其他合法證件

　　E.委托人提供的口頭證明

　　答案：ACD

　　16.城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于(　)。

　　A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

　　C.拆遷人與被拆遷入對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

　　D.具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果

　　E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　答案：ACDE

　　17.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押(　)。

　　A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

　　B.用于教育的房地產(chǎn)

　　C.用于市政的房地產(chǎn)

　　D.個(gè)人所擁有的房地產(chǎn)

　　E.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

　　答案：ABCE

　　18.最高最佳使用原則必須同時(shí)符合(　)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟(jì)上可行

　　D.經(jīng)濟(jì)上必須盈利

　　E.價(jià)值最大化

　　答案：ABCE

　　19.在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(　)。

　　A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　c.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

　　D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

　　E.估價(jià)費(fèi)用

　　答案：BC

　　20.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　答案：AC

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