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2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》商品房買賣合同

更新時間:2017-03-24 14:29:37 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽165收藏49

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摘要   【摘要】"商品房買賣合同"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》商品房買賣合同",供大家參考,希望對您有所幫助

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  商品房買賣合同:

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同,1995年建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》,2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

  (1)商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:

  1)當(dāng)事人名稱和姓名、住所;

  2)商品房基本情況;

  3)商品房的銷售方式;

  4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

  5)交付使用條件及日期;

  6)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾;

  7)供水、供電、供熱、通訊、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

  8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

  9)面積差異的處理方式;

  10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

  11)解決爭議的辦法;

  12)違約責(zé)任;

  13)雙方約定的其他事項。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

  例題:目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是()。

  A、《商品房購銷合同示范文本》

  B.《商品房買賣合同示范文本》

  C.《商品房購買合同示范文本》

  D.《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》

  答案:B

  解析:2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

  (2)計價方式 商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進(jìn)行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定,房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記,但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

  商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

  例題:商品房銷售方式包括()。

  A.按套(單元)計價

  B.按套內(nèi)建筑面積計價

  C.按建筑面積計價

  D.按均攤建筑面積計價

  E.按套內(nèi)使用面積計價

  答案:ABC

  解析:按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。

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  (3)誤差的處理方式

  按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式,面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比,公式為:面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%合同未作約定的,按以下原則處理:

  1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;

  2)面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

  例題:某商品房售價為每平方米建筑面積4000元,買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定,已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2,合同約定建筑面積97m2.該商品房的成交價格是( )。

  A.388000元

  B.388640元

  C.399640元

  D.400000元

  答案:C

  解析:本題中,面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%.根據(jù)誤差的處理方式:面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補(bǔ)足,即:97×103%×4000=399640元。

  (4)中途變更規(guī)劃、設(shè)計

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。

  買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  (5)保修責(zé)任

  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

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