2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法

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　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　(一)市場法

　　由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)市場非?；钴S，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

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　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

　　(三)成本法

　　當(dāng)市場交易實(shí)例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

　　(四)收益法

　　對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進(jìn)行估價。

　　(五)基準(zhǔn)地價修正法

　　基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞?zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。

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