2017年房地產估價師《案例分析》精選試題四

　　【摘要】"房地產估價師《案例分析》精選試題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《案例分析》考試，環(huán)球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《案例分析》精選試題四"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。

　　1.簡述評估該酒店的技術路線。

　　2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

　　(二)某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　(三)某市房地產開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)。現在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產，用籌得的資金在乙廠區(qū)經有關部門批準后重新建造廠房?，F請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是(　　)。

　　A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為(　　)。

　　A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應當是(　　)。

　　A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

　　B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　D.用假設開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

　　(二)某房地產的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產進行估價。

　　4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為(　　)。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是(　　)。

　　A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響

　　B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減

　　C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估

　　D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整

　　(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元/m2。

　　8.獲知興建火車站后該宗房地產的價格為(　　)元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質是(　　)。

　　A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值

　　B.以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值

　　C.將房地產收益直接資本化

　　D.將房地產收益報酬資本化

　　10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低不取決于(　　)因素。

　　A.未來凈收益的報酬率

　　B.未來凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益的可靠性

　　參考答案：

　　一、問答題

　　(一)1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區(qū)別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

　　8.根據《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(三)

　　選用假設開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。

　　選用假設開發(fā)法進行估價的技術路線為預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

　　(一)某一委估房地產，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區(qū)房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價主要技術路線是什么?

　　2.應該搜集哪些估價資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數

　　C.資本化率

　　D.收益乘數

　　(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2007年4月1日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。

　　8.該宗房地產2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價格指數

　　B.定基價格指數

　　C.價格變動指數

　　D.價格調整指數

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　?、儆嬎阍摲康禺a在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　　①假設委估房地產無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;

　?、诩僭O委估房地產無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值;

　?、鄹鶕赓U協(xié)議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。

　　(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業(yè)房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區(qū)位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業(yè)房地產的比準價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現實用途雖是工業(yè).但估價用途應是商業(yè).技術路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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　　案例二：

　　(一)某一委估房地產，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區(qū)房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價主要技術路線是什么?

　　2.應該搜集哪些估價資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數

　　C.資本化率

　　D.收益乘數

　　(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2007年4月1日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。

　　8.該宗房地產2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價格指數

　　B.定基價格指數

　　C.價格變動指數

　　D.價格調整指數

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　?、儆嬎阍摲康禺a在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O委估房地產無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;

　?、诩僭O委估房地產無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值;

　?、鄹鶕赓U協(xié)議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。

　　(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業(yè)房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區(qū)位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業(yè)房地產的比準價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現實用途雖是工業(yè).但估價用途應是商業(yè).技術路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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