2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題五

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　　案例1：

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問(wèn)題1) 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)(　　)用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　(問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過(guò)下列(　　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為(　　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　(問(wèn)題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　答案：3、 D　4、D

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　　案例2：

　　抵押人欠甲債務(wù)80萬(wàn)元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬(wàn)元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現(xiàn)因債務(wù)人超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)共賣得凈價(jià)款80萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬(wàn)元。

　　問(wèn)題：

　　(1)按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償( 　)萬(wàn)元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】B

　　(2)如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價(jià)款，應(yīng)按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務(wù)的總額比

　　B.所欠債務(wù)的先后順序

　　C.尚欠債務(wù)的比例

　　D.債權(quán)人索債的急緩程度

　　【答案】C

　　(3)如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金為10萬(wàn)元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用后，所得價(jià)款是100萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬(wàn)元，則甲只能優(yōu)先受償( 　)萬(wàn)元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】A

　　(4)該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)測(cè)算結(jié)果應(yīng)為( 　)。

　　A.抵押價(jià)值

　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

　　C.抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　【答案】D

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