2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》報酬率的求取

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　　報酬率的求取：

　　一、報酬率的實質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權益、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)不同收益類型，由于風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。

　　二、報酬率的求取方法。

　　1、累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。

　　2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。

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　　3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。

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