房地產行業(yè)的23條通俗黃金定律

　　【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"房地產行業(yè)的23條通俗黃金定律"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　沒有人能預測未來，而房地產通俗定律，即大眾化哲理的經濟法則，或許可以提供一些實用秘笈。

　　從宏觀調控的角度來說，政府是要擠掉房價泡沫而不是要讓房市崩盤;但是隨著經濟的發(fā)展，沒有人能預測未來，很多不正確的因素會突然發(fā)生更何況房產的交易周期比較長，一旦有風吹草動，你可能根本來不及產生反應。

　　高位買進?持幣觀望?抑或另辟蹊徑……一切都要三思而后行。而“房地產通俗定律”，即大眾化哲理的經濟法則，或許可以提供一些實用“秘笈”。

　　從眾心理定律

　　房價會漲還是會跌，很少人會心里有數。所以，老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報紙上報道有排隊買房的，就心里著急，就激動;一看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。其實，購房是一種長期的投資行為，購房之初就應該為以后的日子籌謀再三，免得事后出現麻煩。購房者切莫被眼前的“從眾心理”而障眼，把長期的不適宜的麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。

　　感覺閾限定律

　　為使社會公眾感覺到某個樓盤的存在，發(fā)展商往往不惜重金去做廣告。這些廣告往往色彩鮮艷、篇幅巨大、形象生動、富有創(chuàng)意。此舉無非是要刺激消費者的感覺器官，造成沖擊力和震撼感，給人留下深刻印象。就商品房而言，相對于建材質量與單位面積售價因素，消費者對單價的變化較建材質量的差別更為敏感(頂級商品房除外);相對于總價和單價而言，人們更多地考慮總價而忽略單價。因此，房地產就出現了“低成本”與“中”的流行銷售策略。

　　黃金季節(jié)定律

　　一般來說，5月份和10月份是房產交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的;而7、8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。如果你需要貸款，而且有準備在短時間里見好就收的話，不妨在7、8月炎熱的盛夏里多下點功夫，多跑跑中介，多看看房子，買下后租出去;一年之后合約期滿，正好碰上10月的黃金時期，你又可以以一個好的價錢掛出去。

　　銷售調查定律

　　在銷售現場內進行500份以上的問卷調查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對該樓盤的心理承受價格。然后將問卷調查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮10%到15%左右，就是消費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常準確，比任何其它的調查數據都精確。

　　公開宣傳定律

　　不用統(tǒng)計就可以認定，報紙和網絡說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什么?例如上海某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一份報紙會拿著房產商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章嗎?

　　路牌廣告定律

　　作為地產業(yè)附屬的地產廣告業(yè)與地產業(yè)的發(fā)展是正關聯的。路牌地產廣告越多，代表地產業(yè)越繁榮。與這一定律關聯的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。

　　電線桿干凈定律

　　指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產發(fā)展?jié)摿Φ亩?mdash;—房地產潛力與電線桿干凈程度成反比!這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數量和需求潛力。

　　流水線廣告定律

　　當樓盤廣告不顧繁簡地出現戶型、總價甚至折扣方式時，這說明該樓盤產品已經出現滯銷，或者這個開發(fā)商才剛剛人行，把樓盤銷售當成賣消費品。當然，要排除樓盤已經進入絕對的尾盤期，開發(fā)商急于獲取最后利潤的情況。

　　酒店價格定律

　　酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當地酒店價格高，其所在的周邊物業(yè)價格也高;一個城市酒店價格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價也上漲，反之亦然。

　　酒店發(fā)票定律

　　一個地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說明該地區(qū)白領消費能力越強，該地區(qū)的主力消費群是高消費白領;高品質小戶型適合該地區(qū)。

　　客廳定律

　　指步行10分鐘內小吃店和咖啡廳的數目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用于：投資出租型住宅和SOHO公寓;確定會所的功能;確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似“服務業(yè)定律”、“學區(qū)定律”、“酒店定律”……

　　大排面定律

　　即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑500米內小吃店里一碗排骨面價格的1000倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗4元錢，那么這個地方標準的房地產價格就應該是4000元/m2如果你發(fā)現面價是5元錢一碗，而附近的房價只是3000元/m2那你應該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分。

　　街道樹徑定律

　　這是判斷街區(qū)價值(環(huán)境、人文)的顯像定律，主要用于：判斷不同街區(qū)之間的價格差(往往與樹徑差成正比);確定主流居住文化形態(tài)和人群。由于我們原本機動車道路窄，此定律的變化，如闊路砍樹等，反映物業(yè)的價值變化。

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　　售房處風格定律

　　一個城市樓盤的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產銷售市場競爭激烈程度。售樓處裝修豪華，說明當地銷售市場競爭激烈，市場比較規(guī)范。售樓處非常不起眼，說明當地市場比較好，但并不代表當地市場機會很大，因為也許要靠資源才能拿到土地，沒有政府資源者最好不介入。

　　頁碼定律

　　又稱“訴訟定律”，指房地產買賣、租賃以及其他有關經濟合同的頁數，反映的是市場發(fā)育水平。一般的規(guī)律是：房地產糾紛和訴訟與頁數成反比;房地產律師的獨立性與參與度與頁數成正比。為什么?只要拿一本中國香港同類合約對比即可明白。

　　得房率定律

　　套內面積和建筑面積之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一個誤區(qū)：得房率高，購房者的利益就得到了保護;得房率低，購房者的利益就受到損失。其實，一套房屋的得房率在發(fā)展商最初設計戶型和住宅小區(qū)整體規(guī)劃時，基本上都已經確定了。如果小區(qū)總的面積不變，而發(fā)展商以高得房率來吸引購房者，那很有可能就是減少公攤的面積。由此造成的后果就可能是最初設計住宅小區(qū)的優(yōu)美的環(huán)境會大打折扣，像大堂、電梯間等公攤面積就可能會過分的狹小，影響居住質量。

　　外商介入定律

　　境外或外地地產商殺進來的數量突然增多，說明房地產發(fā)展前景看好或者過熱。與這一定律類似的還有外資基金的介入定律。

　　競合定律

　　土地拍賣時，地產商聯合起來拿地。這種“競合現象”越流行，越說明土地供應量有問題，競爭激烈，或者說這種競爭越來越充分。

　　家庭閑錢定律

　　如果有許多家庭的閑錢用來炒股票，說明股市的投機因素大;若是有許多家庭的閑錢用來炒房，則說明房地產的投機因素過濃。

　　貸款危機定律

　　在房地產的買方市面上，銀行融資條件沒變，銀行也沒卡貸款，這個時候大家還熱衷于討論新的融資方法，作為開發(fā)商還感覺資金緊張，這種現象就標志著有危機了。

　　融資定律

　　房地產被公認為具有保值、增值的功能，正是基于此，房地產更具備另一種特殊功能——融資功能;反過來講，作為融資的擔保，銀行更相信能提供房地產抵押的借款人的資信。不論是個人或單位，在處理某些涉及“信用保證”的民事或商務時，如能提供房地產證件并同意設定抵押，往往都能被“對方”接受，就其實質，此時的“抵押”實際上是一種經濟保證，并可視同某個數額的“貨幣”量。

　　慣性定律

　　市場上的青菜，價格可能一天三變。但價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續(xù)較長時間。房地產市場因為資金密集，一旦上漲，會持續(xù)很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如中國香港，1997到2002年，長達五年，跌去60%.

　　長周期定律

　　房地產能“長盛不衰”，與其生產周期長有關。一個地方的在建房地產項目如果在一個月內增加一倍都看不出是大躍進。所以這個行業(yè)的利潤率不可能很快下降，高房價也會持續(xù)不落。但“花無百日紅”，房價也終會下跌。最近幾年房地產發(fā)展速度遠遠大于GDP的增長速度，這樣下去到2010年以前，中國房地產業(yè)的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎?所以房地產的增長速度一定會下降。

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