2023年房地產(chǎn)估價師考試必看知識點:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
2023年備考房地產(chǎn)估價師的小伙伴復(fù)習(xí)得怎么樣了?小編為大家整理了一些考試高頻知識點,今天的知識點是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,供大家復(fù)習(xí)檢測。
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【知識點詳解】
1、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形
(1)不符合規(guī)定條件的不得轉(zhuǎn)讓(未做到下列的不得轉(zhuǎn)讓)
1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,這是出讓 合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉(zhuǎn)讓;
2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓,這里又分為兩種情 形:一是屬于房屋建設(shè)的,開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金 額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè) 的用地條件,方可轉(zhuǎn)讓。
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
(3)依法收回土地使用權(quán)的。
(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。
(5)權(quán)屬有爭議的,指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議,在權(quán)屬爭 議解決之前,該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
(6)未依法進行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
(7)法律和行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。
2、不同方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
(1)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán),可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓,但土地使用權(quán)出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
(2)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式:
(3)需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),由受讓方繳納土地出讓金;
(4)不改變原有土地的劃撥性質(zhì),對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。
【補充】經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形:
1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項目,即用于國家機關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取 行政劃撥的方式進行。因此,經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn),也可以不補辦出讓手續(xù);
2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;
3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;
4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;
5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;
6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;
7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序:
(1)房源核驗與購房資格審核;
(2)簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報成交價格;
(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同)
(4)依法繳納稅費;
(5)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;
(6)撥付監(jiān)管的交易資金。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交的,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)申請辦理存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽。
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