2023年房地產估價師基礎知識點：求取建筑物折舊之年限法

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求取建筑物折舊之年限法

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）折舊的含義

估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值損失。

建筑物折舊=建筑物重新構建成本-建筑物市場價值

注：（1）建筑物重新購建成本是建筑物在全新狀況下的價值;

（2）建筑物市場價值是建筑物在價值時點狀況下的價值;

（3）將建筑物重新購建成本減去建筑物折舊，相當于把建筑物在全新狀況下的價值調整為在價值時點狀況下的價值，調整后的結果為建筑物的市場價值：

建筑物市場價值=建筑物重新構建成本-建筑物折舊

（二）折舊的原因

根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和外部折舊。

◆物質折舊：（1）自然經(jīng)過的老化；（2）正常使用的磨損；（3）意外破壞的損壞；（4）延遲維修的損壞殘存。

◆功能折舊：（1）功能缺乏折舊；（2）功能落后折舊；（3）功能過剩折舊。

◆外部折舊的不利因素：①不利的經(jīng)濟因素；②不利的環(huán)境因素；③不利的交通因素；④其他不利因素。

二、建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。

（一）年限法

1、直線法

折舊額=(建筑物重新構建成本D-凈殘值S)/建筑物經(jīng)濟壽命(N)

=建筑物重新構建成本D×(1-殘值率R)/建筑物經(jīng)濟壽命(N)………(1)

年折舊率(d)=年折舊額(D)/重新構建成本(C)

=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟壽命………………………………………………(2)

建筑物折舊總額(Et)=年折舊額×有效年齡(t)………………………………………………(3)

將上面公式(1)與(2)帶入到(3)當中，得出：

建筑物折舊總額=建筑物重新構建成本×年折舊率×有效年齡

最后，建筑物折舊后價值=重新構建成本-折舊總額

2、成新折扣法

建筑物折舊后價值=重新構建成本×成新率

如果利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。

計算成新率的公式：

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