2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題專練(2)

　　1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　6、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區(qū)段

　　答案：A

　　7、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

　　8、報酬率=( )+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經(jīng)濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　9、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

　　11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

　　12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )

　　A. 收益能夠量化

　　B. 風(fēng)險能夠量化

　　C. 收益或風(fēng)險其一可以量化

　　D. 收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

　　13、投資利潤率的計算公式是( )

　　A. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　B. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )

　　A. 2500萬元

　　B. 3500萬元

　　C. 3600萬元

　　D. 3000萬元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　16、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( )

　　A.與經(jīng)營期的起點重合

　　B.與運營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發(fā)期的起點重合

　　答案：D

　　17、路線價法主要適用于( )

　　A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

　　B. 舊建筑物的估價

　　C. 新建筑物的估價

　　D. 拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　18、在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )

　　A. 算術(shù)平均數(shù)

　　B. 中位數(shù)

　　C. 加權(quán)平均數(shù)

　　D. 眾數(shù)

　　答案：D

　　19、在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)

　　A. 單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多

　　B. 單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少

　　C. 單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根據(jù)教材104頁公式"正常價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格"，可以得到"正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)"，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。