2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(14)

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1、三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除(　　)司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

A.公司上市、企業(yè)清算

B.公司上市

C.城鎮(zhèn)房屋拆遷、企業(yè)清算

D.城鎮(zhèn)房屋拆遷

【正確答案】：A

2、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格的變化的總趨勢來講，是(　　)上升的。

A.間斷

B.波浪

C.連續(xù)

D.螺旋

【正確答案】：B

3、建筑物的年齡有實際經(jīng)過年齡和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為(　　)。

A.有效經(jīng)過年齡等于實際經(jīng)過年齡

B.有效經(jīng)過年齡短于實際經(jīng)過年齡

C.有效經(jīng)過年齡長于實際經(jīng)過年齡

D.有效經(jīng)過年齡可能短于或長于實際經(jīng)過年齡

【正確答案】：D

4、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　　)年。

A.37

B.40

C.60

D.63

【正確答案】：A

5、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為(　　)萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【正確答案】：B

6、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)

【正確答案】：B

7、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為(　　)元。

A.1765

B.2000

C.2069

D.2400

【正確答案】：B

8、在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，(　　)主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【正確答案】：D

9、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是(　　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

【正確答案】：B

10、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為(　　)元/m2。

A.5362

B.5374

C.5532

D.5702

【正確答案】：C

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11、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是(　　)。

A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

【正確答案】：D

12、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　　)。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實值進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

【正確答案】：B

13、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為(　　)。

A.44%

B.50%

C.67%

D.86%

【正確答案】：C

14、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進(jìn)行衡量，是因為具有(　　)。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權(quán)利、租金、利率

【正確答案】：C

15、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　　)。

A.收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測

B.風(fēng)險能夠準(zhǔn)確預(yù)測

C.收益或風(fēng)險其一可以準(zhǔn)確預(yù)測

D.收益和風(fēng)險都能夠準(zhǔn)確預(yù)測

【正確答案】：D

16、評估期房的價值時，(　　)。

A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況

B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況

【正確答案】：B

17、下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為(　　)。

A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目

B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目

C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

【正確答案】：C

18、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

【正確答案】：C

19、估價上的折舊注重的是(　　)。

A.原始取得價值的減價修正

B.原始取得價值的攤銷與回收

C.重置價值的攤銷與回收

D.資產(chǎn)市場價值的真實減損

【正確答案】：D

20、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

A.195

B.210

C.213

D.217

【正確答案】：B