2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題專練(18)

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1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為( 　)元/㎡.

A.2350.00

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50

參考答案：A

2.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是( 　)。

A.地價(jià)

B.建造成本

C.貸款利率

D.資本化率

參考答案：D

3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元.經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值　期望值為( 　)萬(wàn)元.

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

參考答案：A

4.房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目( 　)范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用.

A.黃線

B.紫線

C.藍(lán)線

D.紅線

參考答案：D

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是( 　)。

A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入

B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

D.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

參考答案：D

6.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元.對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值　為( 　)萬(wàn)元.

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

參考答案： C

7.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是( 　)。

A.凈現(xiàn)值法

B.差額內(nèi)部收益率法

C.費(fèi)用現(xiàn)值法

D.內(nèi)部收益率法

參考答案：C

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是( 　)。

A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B.不能用于償還土地購(gòu)置貸款

C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)

D.還款資金來(lái)源通常是銷售收入

參考答案：B

9.下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是( 　)。

A.發(fā)行公司債券

B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

參考答案：A

10.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( 　)。

A.政府政策性資金

B.國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C.個(gè)人入股的資金

D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

參考答案：D

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11.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有( 　)。

A.能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式

C.適合于長(zhǎng)期投資

D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E.位置對(duì)其有著特殊的重要性

參考答案：ACDE

12.“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有( 　)。

A.按地域范圍細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按增量存量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分

E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

參考答案：ABDE

13.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有( 　)。

A.土地

B.勞動(dòng)力

C.資本

D.經(jīng)驗(yàn)

E.環(huán)境

參考答案：ABCD

14.制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到( 　)。

A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本

B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施

C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正

參考答案：ACDE

15.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要工作包括( 　)。

A.預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本

B.選定目標(biāo)市場(chǎng)

C.確定消費(fèi)群體

D.明確項(xiàng)目檔次

E.設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)

參考答案：BCDE

16.可貸資金利率理論認(rèn)為( 　)。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成

B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

參考答案：ABE

17.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有( 　)。

A.銷售稅費(fèi)

B.租金收益

C.物業(yè)增值

D.股權(quán)增值

E.抵押貸款規(guī)模

參考答案：BCD

18.下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是( 　)。

A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例

B.反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D.屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

參考答案：BDE

19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有( 　)。

A.開(kāi)發(fā)期和租售期

B.權(quán)益投資比率

C.資本化率

D.貸款利率

E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

參考答案：ACD

20.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有( 　)。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C.掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

參考答案：ACE