2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化練習(xí)(2)

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多項(xiàng)選擇題

1、下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的因素描述正確的是(　)。

A、某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖

B、供給量與價(jià)格正相關(guān)

C、當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給增加

D、發(fā)開(kāi)技術(shù)水平的提高可以提高開(kāi)發(fā)成本

E、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加

【正確答案】ABE

【答案解析】選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給減小;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，發(fā)開(kāi)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)教材P90。

2、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處是(　)。

A、有波動(dòng)

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質(zhì)論價(jià)

E、互補(bǔ)產(chǎn)品多

【正確答案】ACD

【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見(jiàn)教材P84。

3、下列存在替代關(guān)系的有(　)。

A、普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間

B、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

C、經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

D、普通住宅與商業(yè)用房之間

E、賓館與寫字樓之間

【正確答案】BE

【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見(jiàn)教材P87。

4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有(　)。

A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

C、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

E、相關(guān)物品的價(jià)格水平

【正確答案】ABCD

【答案解析】某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P89。

5、賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為(　)。

A、歷史成本

B、賬面凈值

C、折余價(jià)值

D、實(shí)際價(jià)值

E、原始購(gòu)置成本

【正確答案】BC

【答案解析】賬面價(jià)值也稱為賬面凈值、折余價(jià)值。參見(jiàn)教材P107。

6、下列是互補(bǔ)品的是(　)。

A、住宅與其配套的娛樂(lè)房地產(chǎn)之間

B、二手房和新建房地產(chǎn)之間

C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

D、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

【正確答案】ACE

【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見(jiàn)教材P88。

7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　)。

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

【正確答案】ABCD

【答案解析】①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見(jiàn)教材P92。

8、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格(　)賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。

A、高于

B、低于

C、等于

D、不等于

E、無(wú)法確定

【正確答案】AC

【答案解析】在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買方最高出價(jià)高于或等于賣方最低要價(jià)時(shí)，交易才可能成功。參見(jiàn)教材P94。

9、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有(　)。(2011年真題)

A、合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B、抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C、在其他條件相同時(shí)，無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D、房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

E、只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

【正確答案】ABCE

【答案解析】A應(yīng)該無(wú)影響。無(wú)租約限制，則無(wú)合同租金，無(wú)租約限制下的評(píng)估價(jià)值是全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，合同租金與市場(chǎng)租金的差異對(duì)之沒(méi)有影響;B應(yīng)該評(píng)估出租人的權(quán)益價(jià)格;E承租人的權(quán)益價(jià)值就是市場(chǎng)租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見(jiàn)教材P101。

10、按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分，包括下列(　)。

A、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

B、土地使用權(quán)價(jià)格

C、其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

D、歷史成本

E、可變現(xiàn)凈值

【正確答案】ABC

【答案解析】選項(xiàng)DE屬于會(huì)計(jì)中的集中價(jià)格和價(jià)值。參見(jiàn)教材P107。

11、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A、投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

B、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C、評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

【正確答案】CDE

【答案解析】C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過(guò)程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見(jiàn)教材P99。

12、成本租金構(gòu)成中有(　)因素。

A、折舊費(fèi)

B、維修費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、利潤(rùn)

E、投資利息

【正確答案】ABCE

【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P101。

13、公允價(jià)值的前提條件主要有(　)。

A、公平交易

B、無(wú)投機(jī)行為

C、雙方熟悉情況

D、雙方自愿

E、不涉及所有權(quán)交易

【正確答案】ACD

【答案解析】公允價(jià)值的前提條件主要有3個(gè)：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見(jiàn)教材P107。

14、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為1000萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為6%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有(　)。

A、該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B、該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為1000萬(wàn)元

C、該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為1000萬(wàn)元

D、該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于1000萬(wàn)元

E、該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

【正確答案】ABC

【答案解析】因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格都是1000萬(wàn)。參見(jiàn)教材P113。