2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選試題(1)

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1、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見教材P234。

2、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元;凈現(xiàn)值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P234。

3、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標

D、通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過模擬實驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。參見教材P235。

4、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見教材P239。

5、運用財務(wù)評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是(　);二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長期性

B、房地產(chǎn)市場的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運用財務(wù)評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。參見教材P242。

6、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對受政策因素影響較大的開發(fā)項目，可通過(　)確定是否進行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價

B、放棄型期權(quán)估價

C、成長型期權(quán)估價

D、柔性期權(quán)估價

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過投資限價商品住宅項目，來拓展新的市場機會，但政府對限價商品住宅的政策不夠清晰，對未來可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開發(fā)項目銷售對象、銷售時間、市場環(huán)境變化后可能對銷售對象和銷售價格進行調(diào)整等，因此可對這一放棄型期權(quán)進行估價，從政策調(diào)整的損失與市場機會收益兩方面進行評估，以決定該項目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

二、判斷題

1、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見教材P227。

2、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析。參見教材P229。

3、由于每一個項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。參見教材P229。

4、風險估計與評價常用方法有：調(diào)查和老師打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計與評價常用方法有：調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見教材P230。

5、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P234。

6、風險型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見教材P240。

7、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見教材P243。

8、應(yīng)用實物期權(quán)方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價、檢查結(jié)果、再投資。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。應(yīng)用實物期權(quán)方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價、檢查結(jié)果、再設(shè)計。參見教材P244。