2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精選試題(2)

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1、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹(shù)法

C、概率分析法

D、解析方法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。參見(jiàn)教材P229。

2、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是(　)。

A、老師調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

C、解析方法

D、故障樹(shù)分析法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?、故障樹(shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。參見(jiàn)教材P230。

3、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(　)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A、影響重要性

B、變動(dòng)可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類(lèi)型歸屬性

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。參見(jiàn)教材P230。

4、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值的情形。參見(jiàn)教材P231。

5、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C、解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。解析法主要用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個(gè)變量的情況;當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。參見(jiàn)教材P231。

6、進(jìn)行概率分析時(shí)，需要做的最后一個(gè)步驟是(　)。

A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。參見(jiàn)教材P231。

7、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率

C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);(6)計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率;(7)對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。參見(jiàn)教材P233。

二、判斷題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。參見(jiàn)教材P213。

2、權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見(jiàn)教材P216。

3、假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將收到影響發(fā)生巨變。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。參見(jiàn)教材P217。

4、最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。參見(jiàn)教材P219。

5、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的數(shù)額越小，說(shuō)明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的數(shù)額越大，說(shuō)明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見(jiàn)教材P220。

6、最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。參見(jiàn)教材P220。

7、多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見(jiàn)教材P224。

8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見(jiàn)教材P227。

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析。參見(jiàn)教材P229。