2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

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第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用：

(一)方案經(jīng)濟(jì)比選

方案經(jīng)濟(jì)比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。

(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系?；コ怅P(guān)系，是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只能選擇一個(gè)，其余必須放棄。獨(dú)立關(guān)系，是指各個(gè)方案的現(xiàn)金流量是獨(dú)立的，不具有相關(guān)性，其中任何一個(gè)方案的采用與否與自己的可行性有關(guān)，與其他方案是否被采用無(wú)關(guān)。相關(guān)關(guān)系，是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定的影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。

(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

方案經(jīng)濟(jì)比選，是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。

(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則

在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。

1.備選方案差異原則

通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。

2.最低可接受收益率原則

投資的目的是獲取盡可能高的利潤(rùn)，因此所有備選方案的利潤(rùn)必須超過最低可接受收益率(MARR)，該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率，有時(shí)也被視為投資的機(jī)會(huì)成本。

3.不行動(dòng)原則

不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，不選擇備選方案中的任何項(xiàng)目，保持其資金可以隨時(shí)投資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去。