2018年房地產估價師《理論與方法》鞏固練習(5)

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1、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有( )。

A.具有公信力

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業(yè)日期長

答案：ACD

解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務；⑤承擔法律責任。

2、房地產估價師和房地產估價機構可以從事( )。

A.房地產項目調查評價

B.房地產價值分配業(yè)務

C.房地產價值減損評估

D.房地產資產管理

E.機器設備評估

答案：ABCD

解析：房地產估價師和房地產估價機構除了為各種估價目的,，對各種房地產的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關經濟損失評估業(yè)務、房地產咨詢顧問業(yè)務等。

3、對房地產估價本質的認識包括以下( )等方面。

A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

B.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

C.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

E.房地產估價既是一門學科又是一門技藝

答案：BCD

解析：房地產估價的本質有5點：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內、房地產估價既是一門科學又是一門藝術。

4、下列( )是對于房地產估價準確性的正確認識。

A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

B.所有的評估價值都會有誤差

C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較

E.由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

答案：ABD

解析：對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值；②所有的評估價值都會有誤差,即：評估價值=真實價值+誤差；③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應允許估價有較大的誤差；④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性；但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。

5、房地產需要專業(yè)估價的理由( )。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產價值量大

D.委托人要求估價

E.房地產市場是地區(qū)性完全市場

答案：AC

解析：一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。(這是歷年必考的內容)

6、房地產估價機構應當由自然人出資，以( )形式設立。

A.集體企業(yè)

B.國有企業(yè)

C.有限責任公司

D.合伙企業(yè)

E.股份有限公司

答案：CD

解析：房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。

7、考慮影響房地產需求量的其他非價格因素，當消費者的收入水平提高時( )。

A.價格和需求量同步增長

B.價格減少和需求量增長

C.價格增長和需求量減少

D.價格和需求量同步減少

答案：A

解析：參照需求曲線圖示，消費者收入水平提高時，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個參考點，與位移后的需求曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格和需求量同步增長。

8、考慮影響房地產供給量的其他非價格因素，當房地產開發(fā)成本下降時( )。

A.價格和供給量同步增長

B.價格和供給量同步減少

C.價格增加和供給量減少

D.價格減少和供給量增長

答案：D

解析：參照供給曲線圖示，當房地產開發(fā)成本下降時，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個參考點，與位移后的供給曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格減少和供給量增長。

9、某種房地產在未來某一時間的供給量為(  )。

A.存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量-其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量

B.存量-拆毀量+轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量

C.存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量

D.存量-拆毀量+轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-新開發(fā)量

答案：C

解析：拆毀量與轉換為其他種類房地產量屬于負向增長，其他種類房地產轉換為該種房地產量與新開發(fā)量屬于正向增長。

10、決定某一房地產價格水平高低的，主要是( )。

A.全國房地產總的供求狀況

B.本地區(qū)房地產的供求狀況

C.全國本類房地產的供求狀況

D.本地區(qū)本類房地產的供求狀況

答案：D

解析：因為房地產本身具有的不可移動、變更用途困難等特點，決定某一房地產價格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。