2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》基礎模擬題(4)

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(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m 2 ，于2000年9月1日開業(yè)，2002 年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)。

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應按土地使用權剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。如果求建筑物折舊年限，土地使用權到期對建筑物不予補償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41 年。土地使用權到期對建筑物給予補償：按建筑物耐用年限計算。

2.采用收益法估價時,下述觀點不正確的是(　)。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運營費用。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。因此，凈收益中不應扣除建筑物折舊額。

3.估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日公開市場價值為4000 萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。估價機構向委托人提交的估價結果應該是公開市場價值為4000萬元。

4.假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004 年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500 萬元增值不能再次設立抵押權

B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500 萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業(yè)主認為該500 萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

D.該500 萬元可再次抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是抵押物增值。該 500 萬元可再次抵押。注意再次抵押價值與抵押物添加增值的不同。

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元;2002年8月1日，遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬。

5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

A.人民幣140萬元

B.人民幣150萬元

C.人民幣190萬元

D.人民幣700萬元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是保險價值評估。直接損失=190-50=140 萬元。

6.下列表述中不正確的是(　)。

A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D.2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是保險價值評估。投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。2001年3月1日的評估價值200萬元不包含地價。

7.下列表述中正確的是(　)。

A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時轉(zhuǎn)讓的參考價

B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

C.200 萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價

D.190 萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是評估價值的參考價。750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時轉(zhuǎn)讓的參考價。