2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第十章)

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2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第十章)：

1.估價程序作用：規(guī)范估價行為;保證估價質(zhì)量;提高估價效率;防范估價風(fēng)險。(P396)

2.估價基本事項概述4個：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。

估價基本事項不能明確的責(zé)任，主要在估價師。

估價基本事項之間的關(guān)系。估價目的是龍頭。它決定估價對象、價值時點和價值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。

不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，不宜作為抵押估價目的的估價對象。

估價對象與價值時點有關(guān)。確定價值時點一般應(yīng)在確定具體的估價對象之前。價值時點不同，估價對象的具體狀況可能不同。

3.檔案保存期限(P424)

(1)自估價報告出具日期起算，估價資料的保存期限不少于15年;屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年。

(2)估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。

(3)估價機(jī)構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)。

4.4.估價師對資料的質(zhì)疑《資產(chǎn)評估法》第十二條，估價師有權(quán)要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料。

《資產(chǎn)評估法》第十八條，委托人拒絕提供或不如實提供執(zhí)行估價業(yè)務(wù)所需的估價對象權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的，估價機(jī)構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行估價委托合同的要求，終止估價程序。

雖然通常會在估價委托合同中要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料，并保證其提供的資料是真實、完整、合法及準(zhǔn)確的，沒有隱匿或虛報的情況，甚至《資產(chǎn)評估法》第二十三條規(guī)定“委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負(fù)責(zé)”，但估價師也要合理懷疑委托人提供的資料的真實性、完整性、合法性和準(zhǔn)確性，對其提供的資料應(yīng)進(jìn)行檢查。

對自己收集的資料也應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)委托人是估價對象權(quán)利人的，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。

當(dāng)為鑒證性估價的，應(yīng)依法對收集的作為估價依據(jù)的資料進(jìn)行核查驗證。

資料收集后，應(yīng)及時進(jìn)行分析整理，以便需要時查閱和使用。

5.實地查勘估價對象的工作內(nèi)容感受區(qū)位優(yōu)劣、核對估價對象具體情況、觀察估價對象內(nèi)外部情況、詢問、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況、拍攝影像資料、調(diào)查歷史使用狀況、周邊及當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場行情、補充收集資料。