2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第九章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第九章)：

1.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)(P285～286)

(1)是所有者權(quán)益而非債務(wù)。

(2)資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)，最典型的是股票。

(3)房地產(chǎn)權(quán)益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場(chǎng)融通，但隨著證券市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場(chǎng)融資的比例正在逐漸提高。

(4)從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。

(5)由于權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資。

2.政府對(duì)投資項(xiàng)目的管理制度(雙軌制)

■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的項(xiàng)目，國(guó)家實(shí)行核準(zhǔn)制度

■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的項(xiàng)目，國(guó)家實(shí)行備案制度

3.中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求(P286)

(1)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)速度很快，但權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率高。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，較少進(jìn)行持有物業(yè)投資。

(3)當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

■概念

·就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案

■主要內(nèi)容

·項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期

·項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系

·建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

·合作方式與合作條件

·擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

·租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等

5.開發(fā)期間稅費(fèi)

■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫停征收)

■市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)

■供電貼費(fèi)

■用電權(quán)費(fèi)

■分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)

■綠化建設(shè)費(fèi)

■電話初裝費(fèi)

■建材發(fā)展基金

■人防工程費(fèi)

注意不包括土地稅收與營(yíng)業(yè)類稅收