2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第九章)
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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第九章):
1.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)(P285~286)
(1)是所有者權(quán)益而非債務(wù)。
(2)資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn),最典型的是股票。
(3)房地產(chǎn)權(quán)益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場(chǎng)融通,但隨著證券市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場(chǎng)融資的比例正在逐漸提高。
(4)從來源看,房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。
(5)由于權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高,商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資。
2.政府對(duì)投資項(xiàng)目的管理制度(雙軌制)
■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的項(xiàng)目,國(guó)家實(shí)行核準(zhǔn)制度
■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的項(xiàng)目,國(guó)家實(shí)行備案制度
3.中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求(P286)
(1)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)速度很快,但權(quán)益資本普遍偏少,資產(chǎn)負(fù)債率高。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù),較少進(jìn)行持有物業(yè)投資。
(3)當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小,資產(chǎn)負(fù)債率偏高,過分依賴預(yù)售收入或借款,不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.構(gòu)造評(píng)價(jià)方案
■概念
·就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上,構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案
■主要內(nèi)容
·項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期
·項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系
·建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次
·合作方式與合作條件
·擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例
·租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等
5.開發(fā)期間稅費(fèi)
■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫停征收)
■市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)
■供電貼費(fèi)
■用電權(quán)費(fèi)
■分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)
■綠化建設(shè)費(fèi)
■電話初裝費(fèi)
■建材發(fā)展基金
■人防工程費(fèi)
注意不包括土地稅收與營(yíng)業(yè)類稅收
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