2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精選試題(4)

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1、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

A.接受委托

B.投資機(jī)會(huì)研究

C.初步可行性研究

D.詳細(xì)可行性研究

E.項(xiàng)目評(píng)估與決策

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段?？尚行匝芯糠譃樗膫€(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策。參見教材P251。

2、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　)。

A.土地出讓價(jià)款

B.土地購(gòu)置稅費(fèi)

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

E.土地開發(fā)工程費(fèi)

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的出讓價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。選項(xiàng)C屬于房屋開發(fā)費(fèi)，選項(xiàng)D、E屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P258～260。

3、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　)。

A.項(xiàng)目用地

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)

D.交通運(yùn)輸條件

E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。選項(xiàng)A 為土地資源，選項(xiàng)D為交通資源，選項(xiàng) E 為配套資源。選項(xiàng)BC是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P255。

4、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有(　)。

A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求

B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求

D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求

E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的工作重點(diǎn)，除審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項(xiàng)目符合以下要求：(1)符合國(guó)家法律法規(guī);(2)符合國(guó)家及項(xiàng)目所在地國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;(3)符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);(4)符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;(5)符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;(6)符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策，主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響國(guó)家及本市經(jīng)濟(jì)安全;(7)符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。參見教材P252。

5、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括(　)。

A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)

B.土地出讓金

C.征地拆遷費(fèi)

D.契稅

E.公建配套設(shè)施費(fèi)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是土地費(fèi)用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成。選項(xiàng)D土地購(gòu)置過程中所支付的稅金及相關(guān)費(fèi)用，屬于土地費(fèi)用，但不屬于土地出讓價(jià)款。選項(xiàng)E屬于房屋開發(fā)費(fèi)。參見教材P259。

6、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

A.現(xiàn)金流量表

B.利潤(rùn)表

C.資金使用計(jì)劃

D.資金籌措計(jì)劃

E.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)報(bào)表的編制?？捎门懦ǎ緢?bào)表一定是在輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表之前編出來，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有(　)。

A.國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策

B.地理環(huán)境

C.資源情況

D.市場(chǎng)需求與供給情況

E.項(xiàng)目投資估算

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。參見教材P251。