2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)(5)

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【簡(jiǎn)答題】

1 、簡(jiǎn)述商品房估價(jià)的技術(shù)路線?

2 、商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

3 、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540 萬(wàn)元、560 萬(wàn)元和 0 650 萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了 0 650 萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

4 、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于 5 5 年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓

方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估

價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同。請(qǐng)分析說(shuō)

明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

5 、簡(jiǎn)述商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線。

【答案】

1、本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價(jià)。(1)單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較筒單，可直接通過(guò)對(duì)交易實(shí)例的修正測(cè)算出待估對(duì)象的價(jià)格;(2)整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)時(shí)，其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象，選取與待估對(duì)象類似的成交實(shí)例，利用比較法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。參見(jiàn)教材P87。

2、本題主要考查的是商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要包括：收益性;經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;裝修高檔且復(fù)雜;垂直空間價(jià)值衰減性明顯。參見(jiàn)教材P103。

3、本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;

(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用650萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益。參見(jiàn)教材P107。

4、本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)師收益法中所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均凈利潤(rùn)不同的原因主要有：(1)估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同;(2)收益指房地產(chǎn)的凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分;(3)凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等。參見(jiàn)教材P107。

5、本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)掛機(jī)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算凈收益，即凈收益為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。在實(shí)際操作中，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。參見(jiàn)教材P109。