2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(3)

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【案例】

某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨院住宅，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價值進(jìn)行了評估。王某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

【問題】

1.如果甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯，你認(rèn)為可以從哪些方面對王某的疑問進(jìn)行解釋和說明?

2.一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法?請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。

一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用;二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高;三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機(jī)械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在價值時點評估的重新購建價格。

2.本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。

評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用預(yù)算方式測算估價對象的重新購建價格;③測算估價對象的折舊;④求取估價對象的積算價值。參見教材P247。