2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題(2)

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1.下列屬于房地產(chǎn)外部因素的有(　)。

A.人口因素

B.實物因素

C.經(jīng)濟因素

D.社會因素

E.權益因素

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素的分類。自身因素(實物、權益、區(qū)位)，和外部因素(人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素)。參見教材P121。

2.下列屬于建筑物實物因素的包括(　)。

A.開間、進深、樓層

B.電梯、中央空調、集中供熱

C.通風、采光、日照

D.風格、色調

E.層高、朝向

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是建筑實物因素。選項 A 中的樓層屬于區(qū)位因素;選項 E 中的朝向屬于區(qū)位因素。參見教材P125、P133。

3.城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括(　)。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。建筑結構不屬于土地使用管制內容，土地使用權性質是管制內容，但是不管制來源。參見教材P128。

4.影響房地產(chǎn)價值的權益因素包括(　)。

A.房地產(chǎn)權利設立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制。包括：權利狀況的設立和行使的限制，使用管制，和相鄰關系的限制。選項B屬于區(qū)位因素。參見教材P127～129。

5.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有(　)。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是區(qū)位因素。建筑規(guī)模屬于實物因素。參見教材P129～135。

6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損程度

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是區(qū)位因素。建筑平面布置和房屋完損程度屬于建筑物實體因素;土地開發(fā)程度屬于土地實體因素。只有 BC 屬于區(qū)位因素。參見教材P129。

7.判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有(　)。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是區(qū)位因素。選項 A 是商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位要求;選項D是住宅房地產(chǎn)的要求。聯(lián)系實際，舉例印證。參見教材P129。

8.下列有關房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有(　)。

A.采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格下降

B.增加土地儲備貸款，會增加未來土地供應，遠期增加商品房供給，房價下降

C.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，減少商品房供給，會導致房價上漲

D.提高最低首付款比例，會降低支付能力，提高購房門檻，房價下降

E.提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提高購房門檻，房價上升

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是金融制度政策。選項A錯誤，采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格上漲;選項 E 錯誤，提高購房者購房貸款利率，會降低購房支付能力，提高購房門檻，房價下降。參見教材P138～139。

9.下列有關房地產(chǎn)制度政策因素，描述正確的有(　)。

A.政府在房價增長過快時，實施調控政策，可平抑房地產(chǎn)價格

B.政府制定最高限價，可以有效的調節(jié)房地產(chǎn)價格

C.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，導致房地產(chǎn)價格上漲

D.在賣方市場，增加賣方稅收會導致房價下降

E.在買方市場，減少賣方稅收會導致房價上升

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。在賣方市場，增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而導致房地產(chǎn)價格上漲;在買方市場，減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。參見教材P140。

10.下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)。

A.居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格的上升

B.如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是居民收入。居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。參見教材P144。