2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(5)

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1、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場上，評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

A.委托人

B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是獨(dú)立、客觀、公正原則。獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上。參見教材P154。

2、要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的估價(jià)原則是(　)。

A.最高最佳利用原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.合法原則

D.謹(jǐn)慎原則

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。參見教材P161。

3、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為(　)。

A.簽訂估價(jià)委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.估價(jià)對象實(shí)地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。實(shí)務(wù)中，一般都是以實(shí)地查勘日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。參見教材P161。

4、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對被火災(zāi)完全焚毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。房屋已經(jīng)焚毀，所以需要評估房屋過去未焚毀時(shí)的狀態(tài)下，在目前市場狀態(tài)下的價(jià)值(損失額，也是理賠金額)。參見教材P162。

5、下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為過去狀況的是(　)。

A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)

B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象都是過去；選項(xiàng)B價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去；選項(xiàng)C價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象都是現(xiàn)在；選項(xiàng)D價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，但是估價(jià)對象為期房，為未來的狀況。參見教材P162。

6、預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。

A.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價(jià)對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，估計(jì)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)將來時(shí)的狀況。最常見的預(yù)測性估價(jià)，是假設(shè)開發(fā)法，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P162，表5-1。

7、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價(jià)值最大化

D.法律上許可

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，體現(xiàn)的原理是(　)。

A.替代原理

B.適合原理

C.均衡原理

D.收益遞增遞減原理

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。均衡原理指各內(nèi)部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。參見教材P169。

9、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于(　)。

A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率　

C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。土地上有一陳舊過時(shí)、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費(fèi)用。關(guān)于容積率和土地使用期限的信息，題干未給出。甲乙地塊基本情況都類似，所以其土地價(jià)值應(yīng)該也差不多。參見教材P169。

10、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對象最佳用途

的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是(　)。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。題中選項(xiàng)A收益遞增遞減原理幫助確定最佳規(guī)模和集約度;選項(xiàng)B均衡原理也是幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模;選項(xiàng)D適合原理幫助確定是否與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途;選項(xiàng)C替代原理是比較法的理論依據(jù)。參見教材P167。