2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固練習(xí)(3)

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1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是(　)。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、資產(chǎn)管理和投資組合管理

D、設(shè)施管理和投資組合管理

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見(jiàn)教材P336。

2、(　)是一種專(zhuān)業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

A、物業(yè)管理

B、資產(chǎn)管理

C、績(jī)效管理

D、投資組合管理

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。參見(jiàn)教材P337。

3、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是(　)。

A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買(mǎi)和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。參見(jiàn)教材P337。

4、.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物業(yè)策略計(jì)劃

B、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效

C、客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理

D、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶(hù)的關(guān)系

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶(hù)的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。參見(jiàn)教材P338。

5、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是(　)的目標(biāo)。

A、業(yè)主

B、租戶(hù)

C、政府

D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P339。

6、物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椋话銇?lái)說(shuō)，中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)可選擇的宣傳媒體是(　)。

A、廣播

B、電視

C、物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊

D、網(wǎng)絡(luò)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳。物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?，一般?lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙的分類(lèi)廣告或者物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊比較合適;對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來(lái)進(jìn)行宣傳。參見(jiàn)教材P341。

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物指的是(　)。

A、甲級(jí)寫(xiě)字樓

B、乙級(jí)寫(xiě)字樓

C、丙級(jí)寫(xiě)字樓

D、丁級(jí)寫(xiě)字樓

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)。乙級(jí)寫(xiě)字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。參見(jiàn)教材P344。

8、一般說(shuō)來(lái)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車(chē)位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周?chē)蟹奖憧旖莸墓步煌ǎ@主要是考慮了寫(xiě)字樓的(　)因素。

A、位置

B、為租戶(hù)提供的服務(wù)

C、交通方便性

D、建筑設(shè)備系統(tǒng)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓分類(lèi)中應(yīng)考慮的因素。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效地道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類(lèi)。一般說(shuō)來(lái)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車(chē)位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周?chē)蟹奖憧旖莸墓步煌ā⒁?jiàn)教材P345。

9、寫(xiě)字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供(　)㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇。一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。參見(jiàn)教材P349。

10、謝某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見(jiàn)教材P350。

11、在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B、業(yè)主希望的投資回報(bào)率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見(jiàn)教材P351。

12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)(　)進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶(hù)確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶(hù)確定最佳的承租面積大小。參見(jiàn)教材P351。