2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(6)

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單選題

1.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)(　)，應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖采用最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。參見教材P166。

2.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.重新裝修

C.改變用途

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值=5000萬(wàn)元;重新裝修價(jià)值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646萬(wàn)元;改變用途價(jià)值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714萬(wàn)元;該地區(qū)不適合拆除重建，因而沒有重新開發(fā)價(jià)值。以上3種可行的方案中，只有維持現(xiàn)狀的價(jià)值是最高的。參見教材P168。

3.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.最高

D.居中

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。參見教材P170。

多選題

1.不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括(　)。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是合法原則。私人診所只要產(chǎn)權(quán)清晰，是可以抵押的;空置3年以上的商品房不可設(shè)置抵押。參見教材P158。

2.下列對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，描述正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)抵押、征收等估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況

B.房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在

C.對(duì)評(píng)估期房的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在未來(lái)

D.在房地產(chǎn)糾紛案件中，估價(jià)對(duì)象狀況在過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況在過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。對(duì)評(píng)估期房的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在;對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來(lái)。參見教材P162～163。

3.最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括(　)。

A.法律上允許

B.技術(shù)上先進(jìn)

C.經(jīng)濟(jì)上可行

D.價(jià)值最大化

E.成本上最低

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術(shù)上可能;(3)經(jīng)濟(jì)上可行;(4)價(jià)值最大化。參見教材P166。

4.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

5.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)(　)時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時(shí)，便為最高最佳使用。參見教材P169。

6.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。題中選項(xiàng)B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);選項(xiàng)E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。謹(jǐn)慎原則，使得評(píng)估價(jià)值略低。參見教材P171。